Har jag rätt att frånträda förhandsavtalet när tillträdet är försenat?

2018-01-12 i Bostadsrätt
FRÅGA
Köpt en nyproduktion och signerat förhandsavtal. beräknad inflyttningsdatum är 1 april.Nu är det försenat och inflyttning kommer att ske från slutet av juni.Enligt bostadsrättslagen och några tidigare frågor hos er bör det alltså gå att dra sig ur affären men när jag försökte skrev mäklaren att föreningens åsikt är att förseningen inte är grund för att avtalet inte längre är gällande.Är jag fel ute eller kan jag gå vidare med detta?Objektet är ju inte till förfogande för mig den 1 April 2018 vilket förhoppningsvis gör att avtalet inte gäller längre.
SVAR

Hej och tack för att du vänt dig till oss på Lawline med din fråga!

Du skriver att du har signerat ett förhandsavtal, vilket är ett skriftligt löfte om att i framtiden underteckna ett upplåtelseavtal för en bostadsrätt. Ett förhandsavtal är ett bindande avtal och om man bryter ett avtal begår man ett så kallat avtalsbrott. Lagen kan dock beskriva olika situationer där man har rätt att frångå ett avtal utan att det utgör avtalsbrott. Precis som du skriver, har förhandstecknaren i vissa fall rätt att frånträda förhandsavtalet enligt bostadsrättslagen. Det kan också framgå i själva förhandsavtalet när parterna får frånträda avtalet.

I Bostadsrättslagen 5 kap 8 § står det att förhandstecknaren får frånträda avtalet efter uppsägning vid tre olika situationer:

Lägenheten upplåts inte med bostadsrätt senast vid inflyttningen,Upplåtelsen sker inte inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen och det beror på föreningens försummelse, ellerDe avgifter som ska betalas för bostadsrätten är väsentligt högre än vad som angavs i förhandsavtalet och förhandstecknaren säger därför upp avtalet inom tre månader från den dag han fick kännedom om den högre avgiften.

Mot bakgrund av vad du beskriver, så är det punkt 2 som kan bli aktuell. Du skriver dock inte om själva upplåtelsen också är försenad, utan endast att tillträdet är försenat med cirka tre månader. Enligt bostadsrättslagen är det endast om upplåtelsedatumet blir försenat, som man får frånträda avtalet.

Ofta blir det både upplåtelsedatumet och tillträdesdatumet som försenas men det behöver inte vara så. I vissa fall blir båda datumen försenade men det är endast tillträdesdatumet som blir väsentligt försenat medan upplåtelsedatumet endast blir framflyttat med några dagar.

Eftersom det inte framgår av din fråga vad som gäller för upplåtelsedatumet, delar jag in mitt svar i två delar. Först förklarar jag vad som gäller enligt bostadsrättslagens regler, förutsatt att upplåtelsedatumet också är försenat. Därefter förklarar jag vad som gäller om det endast är tillträdesdatumet som är framflyttat. Avslutningsvis sammanfattar jag mitt svar och ger förslag på hur du kan gå vidare.

Frånträda avtalet enligt bostadsrättslagen 5 kap 8 § 2 p

De två frågor som måste utredas för att kunna avgöra om du har rätt att frånträda avtalet enligt lagen, är följande: Beror förseningen på en försummelse av Föreningen och är förseningen "oskäligt lång"? Lagen ställer inte upp någon exakt tidsgräns för vad som är "oskäligt långt". I förarbetena, Prop 1990/91:92 s 187, till lagen kan man läsa följande: "Uttrycket 'skälig tid' är avsett att tolkas tämligen restriktivt, dvs. upplåtelsen bör komma till stånd i nära anslutning till den i avtalet beräknade tidpunkten för tillträdet". Detta kan man tolka som att det borde vara möjligt att frångå avtalet trots relativt kort försening.

I förarbetena till lagen står det även att allt som inte är den blivande hyresgästens fel att se som försummelse från bostadsrättsföreningen: "Orsaken till fördröjningen spelar mindre roll, så länge dröjsmålet inte beror på förhandstecknaren själv". Det borde därför inte vara särskilt svårt att argumentera för att förseningen beror på försummelse från bostadsrättsföreningen. En domstol skulle dock kunna anse att det är oskäligt att förhandstecknaren får frånträda avtalet om förseningen beror på något som ligger långt utanför föreningens kontroll.

När endast tillträdet är försenat

Bostadsrättslagen reglerar inte huruvida en förhandstecknare har rätt att frånträda förhandsavtalet om tillträdet blir försenat. Istället får man se till allmänna avtalsrättsliga grundsatser. I Avtalslagen finns det regler om när en rättshandling kan bli ogiltig. Huvudprincipen i avtalslagen är att avtal ska hållas. Om förhandstecknaren frångår avtalet kan det alltså anses utgöra ett avtalsbrott där skadestånd till föreningen kan komma att utgå. Dock kan skadeståndet möjligtvis jämkas med motiveringen att tillträdet är försenat.

Om du säger upp förhandsavtalet och blir skadeståndsskyldig, kan alltså allmänna avtalsrättsliga principer möjligtvis tillämpas för att jämka skadeståndet eftersom tillträdet är försenat. Förseningen ger dig dock inte rätt att frånträda förhandsavtalet.

I Bostadsrättslagen 7 kap 3 § anges att bostadsrättshavaren har rätt till "skälig nedsättning" av årsavgiften om bostadsrätten inte får tillträdas i rätt tid. Samma paragraf säger även att bostadsrättshavaren kan få rätt till skadestånd om förseningen av tillträdet har orsakats av föreningen.

Enligt bostadsrättslagen 7 kap 3 § kan bostadsrättshavaren ha rätt att frånträda bostadsrätten om tillträdet blir försenat och förseningen är av väsentlig betydelse. Detta får han dock inte göra efter tillträdet. Notera att denna regel blir aktuell först när du är bostadsrättshavare; alltså efter det att du har undertecknat upplåtelseavtalet. Det är alltså inte en paragraf som kan ge dig rätt att frånträda förandsavtalet.

Alternativa möjligheter och dess eventuella påföljder

Om du vill frånträda förhandsavtalet måste du säga upp det. Uppsägningen måste vara skriftlig. En påföljd av att säga upp förhandsavtalet är att du kan bli skadeståndsskyldiga gentemot föreningen om det inte visar sig att du faktiskt hade rätt att säga upp förhandsavtalet enligt bostadsrättslagen eller avtalet i sig. Eftersom det i slutändan är en domstol som måste avgöra om du hade denna rätt eller inte, och eftersom en domstol gör en bedömning i varje enskilt fall, är det omöjligt att förutspå huruvida du har rätt i just den här situationen eller inte. Just eftersom en domstolsprocess är så pass osäker och kan bli så pass dyr, är det ofta bäst att försöka komma överens med motparten (i det här fallet föreningen).

Ett alternativ till att säga upp förhandsavtalet är att du står fast vid avtalet men meddelar föreningen att du förbehåller dig rätten att yrka ersättning för den förlust du lider till följd av det försenade tillträdet. Dock är det inte säkert att du i slutändan är berättigad sådan ersättning. Dock är det ändå bra att påtala detta så att föreningen inte sedan påstår att du, exempelvis genom att underteckna upplåtelseavtalet, har "godkänt" förseningen.

Om du märker att det blir ytterligare försening med tillträdet efter det att du skrivit under upplåtelseavtalet kan du yrka ersättning enligt Bostadsrättslagen 7 kap 3 §. För att du ska få ersättning utöver årsavgiften krävs dock att Föreningen varit försumlig.

Ett annat alternativ är att du säljer bostadsrätten till någon annan så fort du väl har tecknat upplåtelseavtalet, om du inte vill flytta in i den pga förseningen. Från och med att du undertecknat upplåtelseavtalet har du rätt att sälja den vidare men det kan du inte göra i nuläget.

Om du vill ha hjälp med att upprätta en uppsägning, ett brev till Föreningen eller något annat så kan du få hjälp av Lawline Juristbyrå. Du har bokat telefonuppföljning till din fråga och jag kommer att ringa dig på måndag den 15e januari klockan 14:30 på det telefonnummer du har angett. Om tiden inte passar, vänligen maila mig på edith.grundin@lawline.se

Med vänlig hälsning,

Edith Grundin
Fick du svar på din fråga?
Kommentera
Relaterat innehåll
Senaste besvarade frågorna inom Bostadsrätt (572)
2018-01-17 Får bostadsrättsförening neka arvinge medlemskap?
2018-01-16 Hur skriver man över en bostadsrätt?
2018-01-12 Störningar och inneboende i bostadsrätt
2018-01-12 Har jag rätt att frånträda förhandsavtalet när tillträdet är försenat?

Alla besvarade frågor (48334)