Har hyresgäst besittningsskydd vid uthyrning av bostadsrätt?
Hyr ut en uthyrningsdel av min lgh . Ska sälja . Hyresgästen har bott där 4.5 år och hävdar besittningsrätt . Ligger efter med hyran två månader .vad gör jag ?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utifrån informationen i din fråga utgår jag ifrån att det rör sig om en bostadsrätt som du äger.
Om hyresförhållandet ingicks efter 1 februari 2013
Den 1 februari 2013 trädde en ny lag i kraft vilken medför att hyresgästen aldrig får besittningsskydd när man som hyresvärd hyr ut sin bostadsrätt så länge man inte avtalat om annat. (3 § 3 st Lag om uthyrning av egen bostad) Eftersom det verkar röra sig om ett hyresavtal ingånget på obestämd tid (tillsvidareavtal) har hyresgästen rätt till 3 månaders uppsägningstid förutsatt att ni inte avtalat om längre uppsägningstid. (3 § 2 st Lag om uthyrning av egen bostad)
Eftersom du skriver att hyresgästen har bott där i 4,5 år innebär det rimligtvis att hyresförhållandet ingicks någon gång i augusti/september 2013. Eftersom hyresförhållandet då ingicks efter 1 februari 2013 så har alltså hyresgästen inget besittningsskydd.
Om hyresförhållandet ingicks före 1 februari 2013
Om hyresförhållandet däremot ingicks före 1 februari 2013 är det Jordabalkens regler som är tillämpliga dvs. samma regler som gäller för uthyrning av hyresrätt. Först och främst blir det dock då en gränsdragning mellan huruvida upplåtelsen är att anse som en andrahandsuthyrning eller inneboende. Hyresgästen har inte besittningsskydd om denne anses vara inneboende. (12 kap. 45 § 3 p JB) Vid bedömningen av huruvida en upplåtelse är att anse som en andrahandsuthyrning eller om det är fråga om inneboende är det graden av självständighet som är avgörande. För att det ska klassas som andrahandsupplåtelse krävs att lägenheten upplåts till annan för självständigt brukande. Jag kan alltså inte utifrån informationen i din fråga avgöra huruvida detta är att anse som inneboende eller andrahandsuthyrning men bedömningen beror alltså av graden av självständighet. Om det är att anse som en andrahandsuthyrning har hyresgästen besittningsskydd. (12 kap. 46 § JB) Besittningsskydd innebär att hyresgästen har rätt till förlängning av hyresavtalet trots att du som hyresvärd vill säga upp. Det finns dock vissa situationer där hyresgästen inte har besittningsskydd. En sådan situation är om du som ägare av lägenheten vill sälja den. (12 kap. 46 § 6 p JB) Hyresgästen har alltså inte besittningsskydd men rätt till en uppsägningstid om 3 månader. (12 kap. 4 § 1 p JB)
Sammanfattning
Oavsett om hyresförhållandet ingicks före eller efter 1 februari 2013 så har hyresgästen alltså inte besittningsskydd. Hyresgästen har dock rätt till en uppsägningstid om minst 3 månader varför hyresförhållandet kan upphöra att gälla tidigast vid det månadsskifte som inträffar närmast efter 3 månader från uppsägningen.
Angående hyran kan du vända dig till Kronofogden och ansöka om betalningsföreläggande för att få hjälp att driva in din fordran. (2 § Lag om betalningsföreläggande och handräckning) Se HÄR.
Hoppas detta besvarade din fråga och gav klarhet i rättsläget! Om något är otydligt är du varmt välkommen att återkomma på min mail: felicia.lundgren@lawline.se.
Med Vänlig Hälsning
