Gränsdragningen mellan inneboende och andrahandshyresgäst
Hejsan!
Jag har en bostadsrätt som jag bor i och är folkborfort. jag har skaffat en inneboende hos mig sedan första september. Nu ska jag iväg för att klara mina studier och då ska jag vara borta för en viss tid. i så fall räckans det som andrahandsuthyrning. och för det krävs ett tillståndhos föreningen. Jag har upprättat min inneboende att jag ska åka iväg för en viss tid. och då min inneboende har tillgång till hela lägenheten. Frågan är kan jag söka tillstånd för andrahandsuthyrning till min inneboende? typ 6 månader. eller har en inneboende rätt att hyra in sig hela lägenheten.
Dessutom hur föreningen kan bevisa att jag har inte bott där. har de rätt att sätta spioner och anteckna när jag kom in när jag åker iväg. jag har väldigt oregelbundet arrbetestider ibland sträcker det sig till att jag jobbar sent på kväller. jag har inte heller hälsat på mina grannar ofta. det gör mig lite förvånad. om att min inneboende ska inte räckans som andrahands i bostaden.
vad ska jag göra att göra det rätt
MVH
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med dina frågor!
Tillstånd
Precis som du skriver så är det skillnad på att ha någon inneboende hos sig och hyra ut lägenheten i andra hand. Att ha en inneboende i sin lägenhet kräver inget tillstånd från föreningen (7 kap. 8 § Bostadsrättslagen) men att hyra ut lägenheten i andra hand kräver däremot tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse (7 kap. 10 § Bostadsrättslagen). Tillstånd ska beviljas om du som bostadsrättshavare har skäl till att du vill hyra ut lägenheten i andra hand förutsatt att bostadsrättsföreningen inte har någon befogad anledning att vägra tillstånd. (7 kap. 11 § Bostadsrättslagen) Att du ska studera på annan ort är ett skäl som borde göra att styrelsen ger dig tillstånd. Utgångspunkten är att du som bostadsrättshavare ska ha stor frihet att hyra ut lägenheten i andra hand för att under en tid bo på annat håll. Om ditt skäl däremot endast hade varit att tillgodogöra dig hyra hade det inte varit ett godtagbart skäl. En befogad anledning för styrelsen att neka dig tillstånd skulle kunna vara om uthyrning kan förväntas påverka föreningens skatterättsliga förhållanden.
Att observera är att om du beviljas tillstånd kommer detta begränsas till att gälla en viss tid och kan vara förenat med villkor.
Inneboende eller andrahandsuthyrning?
Eftersom det krävs tillstånd för andrahandsuthyrning men inte för att ha en inneboende blir frågan vart gränsen går mellan att ha en inneboende och att hyra ut i andra hand. Frågan har kommit upp i domstol vid flera tillfällen bla. NJA 2001 s. 241 I-II och även i SOU 2000:2 s. 196. Det kan här konstateras att det avgörande är om bostaden har upplåtits för andrahandshyresgästens/inneboendens självständiga brukande. Om du inte kommer bo där under en tid ses det alltså inte som att du har en inneboende utan att du har en andrahandshyresgäst eftersom denne självständigt kommer nyttja lägenheten. Detta kräver alltså tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse.
Hur kan föreningen bevisa att du inte har bott där?
Självklart är det svårt för föreningen att visa att du inte varit i lägenheten. Exakt vilka medel som föreningen får använda för att bevisa detta framgår inte av lagen men så länge föreningen inte tar till olagliga medel får föreningen i princip bevisa det på vilket sätt som helst eftersom det råder fri bevisföring i Sverige. (35 kap. 1 § RB) Jag skulle dock inte rekommendera dig att chansa på att föreningen inte upptäcker att du inte varit i lägenheten. Om föreningen skulle upptäcka detta och att du då alltså hyr ut din lägenhet i andra hand utan tillåtelse så är detta grund för förverkande, dvs. att din nyttjanderätt kan bli uppsagd. (7 kap. 18 § 2 p Bostadsrättslagen)
Sammanfattning
Om du kommer bo på annan ort under en tid krävs tillstånd av bostadsrättsföreningens styrelse om du vill att din inneboende ska bo kvar eftersom din inneboende då kommer betraktas som en andrahandshyresgäst. Troligen kommer din ansökan om andrahandsuthyrning beviljas eftersom det endast krävs att du har skäl till uthyrningen, så som exempelvis studier på annan ort. Om du skulle nekas tillstånd kan du överklaga detta till Hyresnämnden.
Hoppas detta besvarade dina frågor! Om inte eller om något är otydligt är du varmt välkommen att kontakta mig på min mail: felicia.lundgren@lawline.se. Angående telefonrådgivningen får du gärna höra av dig på min mail så bokar vi in en tid.
Med Vänlig Hälsning
