Granne som misshandlat annan granne, uppsägning
Hej, jag har en hyresgäst som har misshandlat en av mina hyresgäster, personen som misshandlat har bott där i många år och har besittningsrätten på sin sida, nu vågar inte min andra hyresgäst bo kvar pga av detta (fallet ligger bara hos polisen än så länge med misshandeln), har jag möjlighet att säga upp min hyresgäst? Och hur går jag tillväga?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Frågor som rör förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst regleras i 12 kap. Jordabalken (JB).
Enligt 12:25 JB är en hyresgäst skyldig att se till att de som bor i omgivningen, grannar, inte utsätts för störningar som försämrar deras bostadsmiljö. Detta gäller störningarna som är sådana att de inte skäligen bör tålas. En hyresvärd kan säga upp en hyresgäst antingen i förtid, det vill säga utan uppsägningstid, om hyresrätten är förverkad enligt 12:42 JB eller genom vanlig uppsägning efter uppsägningstid enligt 12:46 JB.
När hyresgästen har besittningsskydd gäller att hyresrätten endast kan sägas upp på vanligt sätt om någon av grunderna i 12:46 JB är uppfyllda. Dessa grunder är de så kallade besittningsbrytande grunderna. Tvister som rör huruvida hyresgästen kan sägas upp på detta vanliga sätt, med iakttagande av uppsägningstid, kallas förlängningstvister eftersom att huvudregeln är att hyresgäster med besittningsskydd har rätt till förlängning till hyresavtalet när hyresvärden säger upp avtalet. Besittningsskyddet gäller dock inte om hyresgästen förverkat hyresrätten och hyresvärden säger upp hyresgästen i förtid, detta framgår av 12:45 p 4 JB, se mer nedan.
Möjligheten att säga upp en hyresgäst i förtid (utan uppsägningstid) för att hyresrätten anses förverkad enligt 12:42 JB, är begränsad och det krävs relativt mycket för att hyresrätten ska anses vara förverkad. En hyresgäst som i andra fall skulle ha besittningsskydd (det vill säga rätt att bo kvar om besittningsbrytande grund inte föreligger) har, som ovan nämnt, inte ett sådant skydd om hyresgästen förverkat sin hyresrätt. Detta innebär alltså att om hyresgästen agerat på ett sätt som uppnår ”förverkansnivån” och hyresvärden på grund av detta säger upp hyresgästen i förtid så innebär det dels att ingen uppsägningstid behöver iakttas, dels att det inte blir frågan om någon förlängningstvist (eftersom att hyresgästen då saknar besittningsskydd).
När det gäller förverkande på grund av störningar så framgår av 12:42 p 6 JB att hyresrätten är förverkad och hyresvärden berättigad att säga upp avtalet att upphöra i förtid bland annat om hyresgästen åsidosätter sin skyldighet att inte störa sina grannar och inte rättar sig efter tillsägelse. Enligt 12:42 st 3-4 JB får uppsägning på grund av förverkande på grund av störningar inte ske utan att socialnämnden underrättats om störningarna. Något krav på underrättelse till socialnämnden gäller dock inte om störningarna är särskilt allvarliga. I dessa fall behöver bara en kopia på uppsägningen skickas till socialnämnden (i dessa fall behöver alltså ingen underrättelse ske först). I dessa fall behöver inte heller hyresgästen få någon tillsägelse om rättelse innan uppsägning sker. Om uppsägning på grund av förverkande gjorts och hyresgästen vägrar att flytta får hyresvärden föra talan om avhysning hos kronofogdemyndigheten och om hyresvärdens begäran bestrids så prövar tingsrätt en ärendet. Hyresvärdens uppsägning ska enligt 12:8 JB vara skriftlig om hyresförhållandet varat i mer än tre månader i följd.
Att en hyresgäst misshandlar en granne är en sådan störning som enligt praxis kan utgöra anledning till att hyresrätten är förverkad. Det framgår även av förarbetena till lagen att våld från hyresgäst mot annan som bor inom fastigheten kan utgöra en sådana särskild allvarlig störning att hyresrätten kan anses vara förverkad även om hyresgästen inte fått någon tillsägelse. I ditt fall kan det därför vara så att du kan säga upp hyresgästen utan att iaktta uppsägningstid (besittningsskyddet bortfaller som sagt om förverkandeanledning finns och du säger upp hyresgästen i förtid).
Att komma ihåg är dock att det alltid kan bli en fråga om bevisning vid den eventuell prövning som kommer att ske om din hyresgäst motsätter sig att flytta. Utifrån den information jag har (att polisen utreder ärendet) kan jag inte bedöma bevisläget för störningarna (misshandeln), det vill säga huruvida hyresrätten kan komma att anses förverkad eller inte, men bevisläget är att beakta inför inledandet av en process om uppsägningen. En polisanmälning innebär inte automatiskt att störningarna är bevisade utan du bör undersöka vilken bevisning som finns för misshandeln/störningarna eftersom att det förmodligen är dessa som kommer att betydelse vid en eventuell prövning av tingsrätt.
Vänligen,
