Giltig uppsägning av hyreskontrakt?
Hej! Jag hyr en villa och har hyreskontraktfr.o.m. 2014-09-01 t.o.m. 2015-05-31. (Det finns dock en felskrivelse i kontraktet: Det står 2014-09-01 t.o.m. 2014-05-31). Hyresvärden har ringt och sagt upp kontraktet telefonledes samt mailledes. Gäller detta eller skall uppsägningen vara skriftlig? Skälet som hyresvärden anger är att en mögelskada har inträffat i en bastu (fristående byggnad ). Hyresvärden begär ersättning för detta då en lednning har frusit sönder och han har själv erbjudit sig att reparera dock skall jag stå för materialkostnaderna. Detta har jag accepterat. Han begär att få pengarna insatta på ett konto omgående emedan jag har meddelat honom att jag sätter in pengar på hans konto strax innan han sk aköpa materialet (framåt vårkanten). Han anger som skäl att säga upp hyreskontraktet för att han inte fått in pengarna för materialkostnaderna omgående. Hur lång är uppsägningstiden när hyresvärden säger upp kontraktet? Hur lång är uppsägningstiden om jag (hyrestagare säger upp kontraktet?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du valt att vända dig till Lawline med din fråga!
Jordabalkens 12 kapitlet innehåller de lagregler som styr ett hyresförhållande. Vad gäller formen på en uppsägnings krävs det endast att den skall vara skriftlig om hyresförhållandet (det vill säga den tid av hyresavtalet som faktiskt gått så uppsägningen sker) har varat längre än tre månader i följd. Då din hyresperiod började den första september och det ännu inte förflutit tre månader sedan den startade var din hyresvärd berättigad att säga upp dig per telefon.
Huvudregeln är förstås att ett hyresavtal skrivet för en bestämd tid ska gälla fram till den överenskomna periodens slut. Av 6 § framgår emellertid att hyresförhållandet i vissa fall kan sägas upp i förtid. Till att börja med finns det omständigheter som räknas upp i lagen som kan ge någon av parterna rätt att säga upp med omedelbar verkan, det vill säga utan uppsägningstid. För hyresgästens del kan rätten till omedelbar uppsägning till exempel uppstå om en myndighet har meddelat ett förbud mot att lägenheten används som bostad eller om en tidigare hyresgäst vägrar att flytta ut. Hyresvärden har i sin tur rätt att säga upp avtalet med omedelbar verkan i de fall hyresgästen uppfört sig så illa att hyresrätten anses förverkad, det kan exempelvis vara frågan om att hyresgästen olovligen hyrt ut bostaden i andra hand och vägrar att rätta till situationen även efter en tillsägelse. Det som skulle kunna utgöra ett giltigt skäl för din hyresvärd att säga upp dig är mögelskadan och den sönderfrusna ledningen om skadorna orsakades av dig, det vill säga att du vanvårdade bostaden. Det krävs dock att vanvården är tillräckligt allvarlig, är den bara av ringa betydelse får hyresvärden inte avsluta hyresförhållandet. Sker en rättelse utan dröjsmål efter att hyresvärden sagt till så att skadorna kan åtgärdas bryter även det hyresvärdens rätt att säga upp dig med omedelbar verka. Vad jag förstår har du gått med på att betala för reparationerna och hyresvärden kan därför knappast hänvisa till skadorna som ett skäl för att bryta kontraktet.
Utöver de situationer som uttryckligen räknas upp som sådana som kan utgöra en grund för omedelbar uppsägning kan ett hyresavtal i vissa fall sägas upp av andra orsaker. I 4 § anges en rad uppsägningstider som alltid gäller i sådana situationer. I ert fall, där tiden för hyresavtalet är bestämd till nio månader, gäller i dessa fall tre månaders uppsägningstid. Det är emellertid inte möjligt att hänvisa till vilka orsaker som helst utan det ska exempelvis röra sig om att hyresgästen har gått i personlig konkurs. Kort sagt är jag mycket tveksam till om hyresvärden har rätt att säga upp dig överhuvudtaget eftersom du gått med på att hjälpa till att ordna upp de problem som han anger som skäl till uppsägningen.
Du som hyresgäst har möjlighet att vända dig till Hyresnämnden för att få hjälp med att reda ut din tvist med hyresvärden. På deras hemsida kan du läsa mer om hur det går till. Mitt råd till dig är att du tar kontakt med dem så att de kan medla i konflikten och föreslå en lösning. Skulle du känna att du behöver mer juridisk rådgivning i frågan får du gärna återkomma till oss så kan vi sätt dig i kontakt med någon av de duktiga jurister vi sammarbetar med.
