Fråga om vad som ingår vid fastighetsköp.
Har köpt ett hus och skrivit under kontraktet samt betalat in handpenning. Vid besök i fastigheten (med tillstånd av säljarna såklart) efter att säljarna hade flyttat ut upptäckte vi att de tagit med sig en del saker som borde följa huset som t.ex. garderober i sovrummen och badrumsspegeln. Vet också att de har planer på att gräva upp en buske som de tänker ta med sig samt montera ned en fastsatt kattlucka. De anser att de inte behöver returnera dessa föremål till fastigheten. Vi känner att det känns orättvist att de ska kunna ta allt detta när de inte har rätt till det och vi förutsatte att de ingick i köpet. Vad kan vi göra framåt? Har vi rätt att häva köpet t.ex.? Kan vi kräva kompensation?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Bestämmelser om fast egendom finns i jordabalken. Har ni inte kommit överens om något kring föremålen vid köpet gäller följande.
För att inkuderas vid ett köp krävs det att garderoberna och spegeln i det här fallet har blivit försedda (ditmonterade, installerade eller liknande) för stadigvarande bruk (byggnadstillbehör - 2 kap. 2 § jordabalken). Detta är en bedömning från fall till fall. Var garderoberna fastmonterade (försedda) exempelvis talar mycket för att de ska tillhöra fastigheten. Var spegeln exempelvis bara upphängd på en krok exempelvis skulle den däremot snarast ses som någon som den tidigare ägaren skulle kunna ta med sig. Men det är som sagt en bedömningsfråga.
Så till kattluckan. Den är monterad men som jag tidigare nämnde ska den också vara där för stadigvarande bruk för att inkluderas vid köpet. Frågan är då om kattluckan objektivt sett är där för stadigvarande bruk. Generellt får nog sägas att kattlucka inte objektivt är något som alla fastighetsköpare kan tänkas bruka. Därmed riskerar den att inte ses som ett så kallat byggnadstillbehör som ska ingå i ett fastighetsköp.
Busken hör till fastigheten och ska ingå vid köpet av huset (fastighetstillbehör - 2 kap. 1 § jordabalken).
Hävning av köpet blir väldigt svårt då det krävs väsentligt fel för att det ska vara möjligt (4 kap. 12 § och 19 § jordabalken). Skulle de däremot ha tagit med saker som ska inkulderas vid köpet av huset kan ni kräva prisavdrag från den tidigare ägaren (4 kap. 12 § och 19 § jordabalken). Detta bygger på att ni reklamerar felen inom skälig tid. Skälig tid kan beroende på omständigheterna vara flera månader (fyra månader i rättsfallet NJA 2008 s. 1158) men för att vara på den säkra sidan rekommenderar jag er att reklamera felen så snabbt som möjligt. För att vara vara på den säkra sidan skulle jag också rekommendera att reklamera skriftligt så att ni kan styrka att ni reklamerat i tid.
Med vänliga hälsningar,
