Fråga om förvärv av lägenhet är köp eller gåva
Hej,
Jag har en fråga som är aningen komplex, egentligen är jag inte helt säker på om jag ens vet hur jag ska uttrycka mig men jag gör ett försök.
Jag och min man(vi är gifta) har köpt en bostadsrätt, vi står som 45% delägare var och min son(särkullbarn) står som 10% delägare för det är han som ska bo där. Vi är godkända av föreningen. Finansieringen är att vi har lagt 400000 kontant och belånat resten på lägenheten, det är endast jag och min man som står för lånet. Tanken ursprungligen var att sonen ska hyra av oss , och då betalar han hela räntekostnaden på lånet och halva amorteringskostnaden + föreningens avgift, dessa 3 delsummor utgör hans "hyra". Nu vill han kanske köpa in sig som "riktig delägare för att komma in i "bostadskarusellen" och förhoppningsvis vara med på tåget att kunna tjäna några kronor vid försäljning. Tanken är att vi inte ska äga denna bostad "för evigt". Min moraliska kompass gör det nu svårt att avgöra hur vi ska räkna fram vad han ska äga... Om vi säger att han ska äga 10% hur mycket ska han då betala? Och bör han kunna tillgodoräkna sig något av den ränta och amortering han betalar för sitt boende? Om vi ska räkna ut hur mycket hans 10% ska kosta räknar man då på köpesumman som är 2 010 000 är eller ska vi räkna fram de 10% utifrån kontantinsatsen?? dvs om han lägger 100000 kontant och betalar det till oss föräldrar blir han då 25% delägare eller hur räknar man fram delägar procenten. Min moral säger mig att han defakto betalar vår ränta och del amortering och på så sätt är med att finasiera sitt eget ev. 10%iga ägande.
Detta var väldigt svårt att föklara på ett begripligt sätt och jag hoppas ni förstår hur jag menar. Jag fattar också att det troligen är skillnad på den rent juridiska korrektheten hur man räknar och tänker kontra den moraliska i detta fall och jag är tacksam för en kommentar gällande båda sätten.
Om man skall räkna 10% på hela köpeskillingen ska han betala 200000 men det har han inte kontant, om han lägger 100000 kontant och vill "låna" till resten så är det ju också så att vi redan har lånat den summan hos banken så det känns konstigt hur man ska få till det.
Väldigt tacksam för en kommentar hur vi skulle kunna lösa detta på ett bra sätt.
Jag är också medveten om att det blir skattekonsekvenser för alla oss ägare vid ev. försäljning etc. oavsett vem som har defakto betalat för lägenheten.
Vi har också 3 barn till (total 2 var) så allt måste vara hyfsat rättvist när vi gör denna affär. Vi kan tex. inte skänka honom 10% utan att han betalar för det.
Lawline svarar
Hej! Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Jag förstår din fråga och tycker du formulerat dig väl. Detta är i mångt och mycket ett ekonomiskt problem såväl ett juridiskt problem, men jag anser att det finns en juridisk lösning vilket är varför jag tänkt besvara din fråga.
Frågan som verkar vara genomgående är: Om vi säger att han ska äga 10% hur mycket ska han då betala?
Mitt korta svar på den frågan är 10% av den totala inköpskostnaden som ni betalar för att få äganderätten av lägenheten. Alltså 10% av den totala räntan som kommer betalas och 10% av köpesumman. Då har han betalt 10% av allt som är ett krav för att få äganderätten. Vill han bo i lägenheten anser jag att han även ska betala föreningsavgiften och andra eventuella kostnader som kan uppkomma som är avsedda för de som bor i lägenheten, ström, vatten osv.
Mitt långa svar är som följer:
Du skriver att din son redan är 10% delägare på pappret och du och din make är 45 % delägare. Detta förhållande kommer bestå oavsett vem som betalar vad. Det spelar alltså ingen roll om din son skulle betala hela lånet, han skulle ändå vara 10% delägare eftersom äganderätt inte kan förvärvas på det där sättet. Du eller din make måste aktivt sälja en del till honom på det sätt som bostadsrätter ska säljas på för att ett annat andelsförhållande ska uppstå. Eftersom lånen står i era namn är det även en risk att han inte betalar någonting men ändå får stå kvar som delägare på 10%. Därför anser jag att ni bör göra ett skriftligt avtal och en betalningsplan. Detta bör det totalbelopp som han är skyldig er, och hur mycket han ska betala varje månad, varför han betalar (köp av andel i bostadsrätt och hur stor denna andel är), när i månaden han ska ha betalt som senast.
När ni då har detta skriftliga avtal så gör ni tre stycken och alla tre signerar alla tre avtal så ni får varsitt om ni skulle bli osams. Man tänker att det inte kommer bli så men man vet aldrig. När han betalar skriver du ut eller på något sätt sparar att han betalt eller inte betalt så du har koll. Betalningsplanen behöver inte vara mer avancerat än ett papper där det står t.ex. ”Min son ska betala mig 3000 kr varje månad tills han betalat av 100 000 kr. I denna takt beräknas det vara färdigt om X år. Betalningen ska ske senast den sista dagen i månaden.”.
Jag anser som nämnt ovan att han bör betala 10% av allt ni kommer betala med lån och ränta. Dessutom anser jag att han ska betala för de andra kostnaderna som inte har med banken att göra, kostnader som härleds ur att bo i lägenheten. Jag nämnde ovan ström och vatten och föreningsavgift men jag syftar även på om det tillkommer någon annan hyra än föreningsavgift, parkeringsplats osv. Dessa kostnader anser jag inte ska ingå i de 10% av inköpskostnaden utan han ska betala de löpande kostnaderna utöver de 10% av inköpskostnaderna. Detta anser jag att han ska betala eftersom han faktiskt bor och har användning av bostadsrätten.
Du nämner att det är skillnad på den moraliska och juridiska korrektheten och detta stämmer. Som jag nämnde ovan så är det så att om ni inte har ett avtal och han inte betalar så behåller han sin äganderätt på 10 %. Det blir även svårt att bevisa att han skulle betala för lägenheten eftersom ord står mot ord. Då kan den andel av lägenheten som han äger bli sedd som en gåva. Varför är detta viktigt? Jo det är viktigt eftersom att om en förälder ger sitt barn en gåva när föräldern fortfarande lever är huvudregeln att gåvan är att se som förskott på arv.
Skulle ni alltså inte få betalt för lägenheten och sedan säljer den har din son rätt till 10% av det inbringade beloppet. Men detta belopp kommer att ses som förskott på arv så när du dör kommer dina andra barn ärva mer än sonen som fick pengar från lägenheten. Detta går att räkna ut men jag tänker att det inte är så relevant nu, men det beräknas på en kvot så att alla barn ska får så lika arv som möjligt. Så skulle han inte betala, eller om han betalar för lite jämfört med vad han får så är det att se som förskott på arv. Du behöver alltså inte oroa dig för att det ska bli så rättvist som möjligt för dina barn, det är redan lagstadgat. Detta står stadgat främst i 6 kapitlet ärvdabalken (se https://lagen.nu/1958:637#K6P1S1) se första paragrafen. Detta gäller även om din make anses vara gåvogivaren enligt sjunde paragrafen samma kapitel.
Det blir alltså rättvist för dina barn hur det än slutar. Oavsett om din son betalar 10% eller 5% av vad ni betalade så kommer han inte gynnas mer än dina andra barn. Men min rekommendation är att se till att han betalar allt han ska så snart som möjligt, för då är du i livet för att se till så att allt blir rätt, och din son slipper leva med en skuld hela sitt liv.
Vad som kan vara bra att hålla koll på är att om du tycker att han inte behöver betala 10% av de totala inköpskostnaderna utan bara t.ex. 5% så kan dina andra barn säga att han fått 5% som gåva (och därav förskott till arv), eftersom han inte fullt betalt för sin andel. Då kan det uppstå bråk om sonen som ska bo i lägenheten tycker att han redan betalt allt för lägenheten och osämja kan uppstå. Detta är naturligtvis tråkigt och är ännu en anledning att han bör betala så mycket som motsvarar hans andel.
Vänligen,
