Fråga om ansvarsfördelning för förbrukningsmaterial/städning/brandvarnare i ett hyresförhållande
Hej!
Vi har en lägenhet som vi hyrt ut sedan 2009. De aktuella hyresgästerna flyttade in i början av 2011 och lägenheten var då i princip som i nyskick. Efter nästan fem år av hyrestid hade vi en genomgång av lägenheten i november -15.
Vid denna genomgång uppdagades ett flertal gamla (upp till 1,5 år!) och allvarliga skador som hyresgästerna inte hade meddelat oss om (!) och som nu är åtgärdade. Det visade sig också att väldigt många spotlights i vardagsrummet samt även väldigt många infällda lampor i köket och badrummet hade slocknat och var alltså ej utbytta.
De trasiga lamporna (sex månader efter besiktningen) är fortfarande inte utbytta då hyresgästerna har för inställning att byte av dessa lampor inte ska belasta dem själva, då det rör sig om normalt slitage som hyresvärden måste åtgärda.
Vår fråga är nu: vad säger lagen om dessa vardagliga små saker/kostnader (bl.a. glödlampor, batterier till brandvarnare, m.m.) som då och då måste bytas ut om man ska anse lägenheten som väl vårdad och i ett gott och ordnat skick? Enligt hyreslagen har hyresgästen vårdplikt för lägenheten. Menas det inte då med detta ett normalt dagligt underhåll avseende såväl städning som byte av ljuskällor, batterier, m.m.? Ingår inte detta i hyresgästernas ansvarstagande? Kan vi få ett klart och tydligt svar på detta? Finns det någon paragraf i någon lag som klargör detta?
Tack för hjälp/råd med detta!
Lawline svarar
Hej och tack för att ni valt att vända er till Lawline med er fråga!
Som ni har konstaterat föreskrivs regleringen beträffande hyresrätter i Jordabalkens (JB) 12 kap., även kallat ”Hyreslagen”.
Som noterat har en hyresgäst så kallad vårdplikt för hyresbostaden. Med sådan förstås att denne ska iaktta den aktsamhet som utmärker en ordentlig person i motsvarande situation, JB 12:24. För skada som uppkommer genom vållande, oaktsamhet och försummelse av vårdplikten är hyresgästen ersättningsskyldig. Det senare kan sättas i relation till de skador som uppdagats men som nu är åtgärdade, eftersom ersättning för dessa eventuellt kan komma att avkrävas hyresgästen. Nära anhängigt med vårdplikten ligger hyresgästens skyldighet att lämna hyresvärden tillträde för inspektion eller brådskande ärenden, JB 12:26. Sådant tillträde är motiverat bland annat av hyresvärdens reparations- och underhållsskyldighet.
I denna relation uppkommer de situationer som du som värd nu erfarit. Eftersom det härom inte finns några konkreta lagstadganden som klart uttrycker hur ansvarsfördelningen uttryckligen bör fördelas får härledning dras ur juridisk argumentation – som i sig kan finna stöd enligt lag. Jag har delat upp dina frågor i tre separata mini-utredningar för att respektive fråga ska få ett så tydligt svar som möjligt.
Fråga om kostnadsfördelning beträffande förbrukningsvaror:
Städning
I hyresgästens vårdplikt ligger som nämnt att hyresgästen har att väl vårda lägenheten i den utsträckning en ordentlig person kan anses göra detsamma. Häri ligger det inte för varje hyresvärd att gå in och inspektera om hyresgästerna dammsugit på senaste – men i det yttersta är det grund för förverkande av hyreskontraktet om hyresgästen genom vårdslöshet underlåter att vidta åtgärder som innebär att lägenheten drabbas av ohyra, eller annars vanvårdar lägenheten, jfr JB 12:42 punkterna 5 och 6.
Om lägenheten inte städas i vart fall godtagbart är det inte en sen fråga att den kan komma att befästas av allehanda ohyra. En ovårdad lägenhet riskerar även att hamna i vanvård då smuts och överbelamring på sikt kan leda till skador som kan vara svåra eller kostsamma att återställa.
Att vårdplikten inte omfattar utrymmen eller funktioner av hyresbostaden som hyresgästen inte har tillträde till är relativt självklart, därför kan det inte krävas av en hyresgäst att denne ombesörjer spolning av avlopp/rengöring av ventilation m.m.
Det går alltså att summera att städning av lägenheten ingår i hyresgästens åtagande genom hyresavtalet i minst sådan grad att ohyra eller vanvård inte uppkommer.
Byte av ljuskällor och annat förbrukningsmaterial
Enligt JB 12:9 är hyresvärden skyldig att på tillträdesdagen hålla lägenheten i sådant skick som anses godtagbart på den aktuella orten. Förutsatt att lamporna då fungerade tycks förbrukandet av lamporna skett genom hyresgästens försorg alternativt även vållande. Att som hyresvärd avkräva tillträde till lägenheten i så pass regelbundna intervall som det skulle krävas för att kontrollera ljuskällornas funktion kan inte anses skäligt.
Summerat får byte av glödlampor som vid tillträdesdagen fungerat och därefter förbrukats av hyresgästen anses ligga på hyresgästen, särskilt eftersom det omvända ansvaret innebär en oskälig utsträckning av hyresvärdens möjlighet att avkräva tillträde till lägenheten. Dessutom omfattar reparations- och upprustningsansvaret sådana brister som lägenheten utsatts för genom ålder – inte genom hyresgästens vållande. Hyresgästens argument om att det rör normalt slitage som hyresvärden måste åtgärda bör således inte gå att hänföra till den här typen av slitage. Skillnaden ligger i att slitaget beror på hyresgästen själv och inte på grund av hyresbostadens ålder.
Särskilt om byte av batterier i brandvarnare
En hyresgäst svarar vanligtvis inte för brandskada såvitt det inte är denne själv som genom vållande eller i underlåtenhet varit ansvarig till detta. Enligt lag (2003:778) om skydd mot olyckor 2 kap. 2 § har ägare eller nyttjanderättsinnehavare till byggnader en plikt att i skälig omfattning i övrigt vidta de åtgärder som behövs för att förebygga brand. Denna lag pekar således särskilt ut nyttjanderättsinnehavaren som ansvarig för detta. Härutöver kan det således anses att om en brand uppkommer på grund av att hyresgästen underlåtit att hålla brandvarnare i fungerande skick, att hyresgästen kan anses vållande till branden.
Jag hoppas att jag lyckats reda ut rättsläget beträffande dessa punkter och gett dig tillräckligt med argumentationsunderlag för att det ska gå vägen när du konfronterar hyresgästen. För framtida enkelhet rekommenderar jag att du intar en klausul i framtida hyresavtal, där du som hyresvärd avsäger dig skyldigheten att ombesörja byte av rena förbrukningsvaror.
Med vänlig hälsning,
