Första-, andra- och tredjehandsuthyrning; hyresvärdens godkännande av hyresgäster
Gäller andrahandshyresgäster (företag)
Hej!
Vi är en stiftelse som hyr ett fyravåningshus av Stadsholmen i Stockholm. Vi hyr i vår tur ut i andrahand till enskilda firmor, aktiebolag och föreningar.
Dessa kan i sin tur hyra ut ett par dagar i veckan till andra företag/föreningar i tredjehand. Alla, oavsett om de är andra- eller tredjehandshyresgäster, ska godkännas av styrelsen för Hälsans Hus.
Fråga 1: Kan andrahandshyresgästerna överlåta sin lokal utan Stiftelsens godkännande?
Fråga 2: Eftersom vi alltid vill godkänna alla hyresgäster inkl. tredjehandshyresgäster har vissa kringgått detta genom att hyra ut sin lokal till sk. samverkanspartners. Kan stiftelsen neka till detta? Vänliga hälsningar Ulla
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Styrelsen för Hälsans Hus ombesörjer alltså förvaltningen av Stiftelsen Hälsans Hus (nedan ”Stiftelsen”), s.k. egen förvaltning enligt 2 kap. 2 § Stiftelselagen (se: https://lagen.nu/1994:1220).
Efter en blixtvisit på stiftelsehemsidan förstår jag att de 37 lokalerna i fyravåningshuset, vilket Stiftelsen hyr av Stadsholmen såsom förstahandshyresgäst, på permanent basis hyrs ut i andra hand till ideella organisationer etc. Den ”tredjehandsuthyrning” av lokalerna som också sker avser, såvitt jag förstår, mer tillfällig lokal- och konferensuthyrningen för utbildningar, kurser, möten och föredrag.
Angående den första frågan: jag förstår att den avser huruvida en andrahandshyresgäst kan överlåta sin andrahandshyresrätt utan stiftelsens/hyresvärdens godkännande. Svaret på den frågan är nej. 12 kap. (”Hyreslagen”) 32 § Jordabalken (JB, som du hittar: https://lagen.nu/1970:994) uppställer ett allmänt förbud för en hyresgäst att överlåta hyresrätten till en bostadslägenhet eller lokal utan hyresvärdens samtycke. Från denna generella regel finns undantag i 34-37 §§, bland annat om hyresgästen bedriver förvärvsverksamhet i lokalen, i vilket fall hyresgästen kan få överlåta hyresrätten till någon som samtidigt övertar den verksamhet som bedrivs i lokalen - dock under förutsättning att hyresnämnden efter ansökan lämnar tillstånd till överlåtelsen. I den mån andrahandshyresgästen är en ideell organisation som inte bedriver ekonomisk vinstdrivande verksamhet blir undantag inte aktuellt. Hyresrätten får då inte överlåtas utan hyresvärdens godkännande. Bedriver hyresgästen å andra sidan förvärvsverksamhet i lokalen kan överlåtelse av hyresrätten komma att medges av hyresnämnden i vissa fall. Skulle en hyresgäst överlåta hyresrätten fast erforderligt tillstånd eller medgivande inte inhämtats kan detta leda till att hyresrätten anses förverkad, dvs. möjlig för hyresvärden att säga upp till omedelbart upphörande (under förutsättning att hyresvärden har påfordrat rättelse enligt 42-43 §§).
Allt detta gäller givetvis under förutsättning att inte parterna särskilt har avtalat om rätt för hyresgästen att överlåta avtalet, varvid avtalet gäller.
Vidare, till fråga två om uthyrning av lokal till s.k. samverkanspartners och om Stiftelsen kan neka till detta. Först och främst: ett samarbete brukar avse stöd, någon form av ömsesidigt utbyte, genomförandet av ett visst projekt, åtgärder för att främja vissa gemensamma mål osv., och regleras i ett avtal på viss tid avseende finansiering, aktiviteter, användningen av logotypes etc. Fråga är just om en viss typ av samarbete i visst hänseende som befunnits gynnsamt för bägge parter, dvs. det handlar inte om att expandera den egna verksamheten genom inkorporering av samarbetspartnerns verksamhet. Det är alltså alltjämt fråga om två separata organisationer, företag etc. Mot den bakgrunden får det antas att hyresgästernas samarbetspartners inte ska anses vara ”del av” hyresgästernas verksamhet; de torde därför inte vara undantagna kravet på styrelsens godkännande av alla hyresgäster.
Svaret på fråga två kommer alltså ytterst att bero på tolkningen av hur ni, Stiftelsen, har formulerat medgivandet till andrahandshyresgästerna att hyra ut i tredje hand. Har ni överenskommit om att varje ny, betalande hyresgäst som tillfälligt ska hyra en konferenslokal, ska godkännas av er i Styrelsen så gäller den uppgörelsen. Samarbetspartners torde då vara att betrakta som ”nya, betalande hyresgäster” och följdriktigt behöva godkännas av er i Styrelsen.
Jag hoppas du har fått svar på dina frågor och önskar dig välkommen tillbaka om du har följdfrågor. Till mig kan du återkomma direkt via mail på martaahlen24@gmail.com
Vänligen,
