Försäljning av fastighet till underpris - arvrättsliga konsekvenser
Hej! Jag vill köpa mina föräldrars hus för taxeringsvärdet och det är de med på. De får sen bo kvar så länge de vill. Min bror vil inte ha huset men kan han ställa krav på att det ska säljas för marknadsvärdet och sen kräva pengar eller tycka taxeringsvärdet är okej som köpeskilling men ändå kräva pengar av mig?
Lawline svarar
Hej, tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Det finns inget hinder mot att dina föräldrar säljer fastigheten till dig för taxeringsvärde. Det är fastighetsägarna som själva bestämmer vilket pris huset skall säljas för. Din bror kan alltså inte påverka prissättningen eftersom han inte är fastighetsägare. Under förutsättning att fastighetens taxeringsvärde är lägre än fastighetens marknadsvärde kommer fastigheten säljas till underpris till dig. En sådan försäljning kan få arvsrättsliga konsekvenser när köpet sker mellan föräldrar och bröstarvingar (barn). Frågor som rör arv och testamente regleras i Ärvdabalken (ÄB).
Om ingen av dina föräldrar inte har skrivit något testamente vid sin död skall kvarlåtenskapen efter respektive förälder fördelas med ledning av arvsreglerna. Den starka huvudregeln är då att arv skall fördelas lika mellan arvlåtarens arvingar, detta framgår av 2:1 ÄB. Du och din bror har då varsin arvslott som motsvarar ½ av kvarlåtenskapen av er mamma respektive er pappa.
Eftersom att arvsreglerna är uppbygga utifrån att varje arvinge skall ärva lika mycket finns en särskild presumtionsregel i 6:1 ÄB. Av denna regel framgår att vad arvlåtaren har gett i gåva till bröstarvinge skall avräknas som förskott på arv från bröstarvingens arvslott. Det innebär att värdet av gåvan räknas bort från det som barnet ska få i arv och gör att de andra barnen får mer i arv än den som redan fått en gåva. Barnet som mottagit gåvan anses alltså redan ha fått en del av arvet. Värdet av gåvan skall beräknas vid tidpunkten för gåvans mottagande och inte vid arvlåtarens död. Detta framgår av 6:3 ÄB.
I begreppet ”gåva” innefattas även försäljning till underpris. Under förutsättning att fastighetens taxeringsvärde är lägre än fastighetens marknadsvärde kommer fastigheten att säljas till underpris till dig. Mellanskillnaden mellan marknadsvärdet av fastigheten och fastighetens taxeringsvärde kommer alltså anses utgöra en gåva från din pappa och din mamma till dig. Om huset utgör giftorättsgods för dina föräldrar finns en särskild regel i 6:1 andra stycket ÄB som innebär att förskottet skall avräknas som förskott från den förälders arvslott som avlider först.
Observera dock att regeln i 6:1 ÄB är en presumtionsregel vilket innebär att om dina föräldrar faktiskt vill gynna dig och inte vill att gåvan skall anses som förskott på arv kan dem upprätta ett gåvobrev där det framgår att gåvan inte skall anses som förskott på arv – då bryts presumtionen.
Sammanfattningsvis - din bror kan inte kräva pengar direkt av dig eller ställa krav på att fastigheten skall säljas till marknadspris. Eftersom arvsreglerna bygger på att barn skall ärva lika mycket från sina föräldrar kan dock en underprisförsäljning generera arvsrättsliga konsekvenser. Om du köper fastigheten till ett pris som understiger fastighetens marknadsvärde kommer mellanskillnaden mellan marknadsvärdet och köpeskillingen anses utgöra en gåva från dina föräldrar till dig. Värdet av gåvan kommer då att avräknas från din arvslott efter den först avlidne föräldern. Om dina föräldrar inte vill att gåvan skall avräknas som förskott på arv måste detta uttryckligen framgå exempelvis i ett gåvobrev.
Om du har ytterligare fundering, kommentar eller synpunkt får du gärna lämna en kommentar i kommentarsfältet nedan. Lycka till.
