Försäljning av fastighet som belastas av hyresrätt

Question

Hejsan! Jag och min Sambo hyr en villa privat, ägaren bor i annat landskap. Vi har skrivit kontrakt och däri står det "Rätten att hyra fastigheten avser perioden 2013 04 01 - 2014 12 31 med möjlighet till förlängning om båda parterna så önskar" samt "om hyresgästen inte sköter avtalet äger hyresvärden rätten att säga upp hyresgästen med tre månaders varsel, hyresgästen har å sin sida tre månaders uppsägning mot hyresvärden". Nu vill ägaren sälja, går det med gällande kontrakt? Vi har varit skötsamma och betalat i tid, samt med ägarens tillåtelse bekostat nytt värmesystem. Tacksam för svar!

Answer 1

Hej och tack för din fråga!

Regler om hyresrätt för fast egendom hittar du i Jordabalken (JB), se https://lagen.nu/1970:994.

Det är fullt möjligt för en fastighetsägare att sälja en fastighet som är belastad med hyresrätt men i de allra flesta fall så blir det ingen konflikt mellan hyresgäst och förvärvare eftersom hyresgästen genererar pengar för förvärvaren. I de fall där de uppstår konflikter så gäller dock som huvudregel att en äldre hyresrätt står sig mot förvärvarens anspråk. Förvärvaren kan dock få företräde om denna är först med att söka inskrivning för sitt förvärv och är i god tro om hyresrätten, han får alltså inte veta om att den finns. Även om förutsättningarna är uppfyllda så kan hyresrätten ändå få företräde om den är skyddad enligt någon av bestämmelserna i 7 kap (JB 17 kap 1-2 §§ och 7 kap 11-15 §§). Till exempel så är du skyddad om du har ett skriftligt avtal med hyresvärden (JB 7 kap 13§). Om ni inte har ett skriftligt avtal så har du rätt att få ett upprättat (JB 12 kap 2§). Det kan också vara en bra idé att söka inskrivning för hyresrätten hos lantmäteriet. För att kunna göra det måste du dock ha ett skriftligt avtal (JB 7 kap 10§).

Om er hyresrätt är skyddad så kan den bara sägas upp i enlighet med avtalet och reglerna i JB 12 kap. Avtalsvillkor som strider mot JB 12 kap är utan verkan mot hyresgästen (JB 12 kap 1§). Det innebär att ni har rätt att hyra åtminstone till 2014-12-31 oavsett om hyresvärden säger upp avtalet eller inte så länge er hyresrätt inte förverkas på grund av grövre misskötsel enligt JB 12 kap 42§. Att man har tre månaders uppsägningstid innebär att man måste säga upp minst tre månader innan hyrestiden går ut för att avtalet ska sluta att gälla, inte att man när som helst kan säga upp avtalet att sluta att gälla med tre månaders varsel. Tänk också på att ni kan ha rätt till förlängning av avtalet när hyrestiden gått ut enligt JB 12 kap 46§ (Besittningsskydd).

Lantmäteriets hemsida hittar du här http://www.lantmateriet.se/Fastigheter/Andra-fastighet/Tillgang-till-annans-mark/Nyttjanderatt/

Lycka till!

Med vänliga hälsningar