Formkrav och skadestånd vid fastighetsköp
Hej, vi har avtalat muntligen och också skriftligen via sms att vi skulle få köpa ett hus. Vi besiktigade huset under de premisserna men nu har säljaren sålt huset till några andra. Har vi några rättigheter i detta fallet? Kan vi begära tillbaka pengarna för besiktningen eller hävda vår rätt till husköpet? /Terese
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Vid överlåtelse av fastighet finns det formkrav i 4:1 Jordabalken. De innebär bland annat att det krävs ett skriftligt avtal för att en överlåtelse av fastighet ska vara giltig. Ert muntliga avtal är därför inte bindande. När det gäller er sms-konversation är det sannolikt så att den inte heller uppfyller formkraven, eftersom det bland annat krävs underskrift för att avtalet ska bli giltigt. Därutöver krävs även en förklaring från säljaren om att den överlåter egendomen till köparen. Även om dessa krav är uppfyllda är det mycket tveksamt om sms når upp till kravet på skriftlighet. Därför kan du inte göra köpet gällande mot säljaren.
Agerar någon vårdslöst i en avtalsförhandling finns det möjlighet till skadestånd för s.k. culpa in contrahendo. Det innebär tex att skadestånd kan utgå om någon fortsätter förhandla trots att reell chans till att avtal kommer till stånd inte finns. Därutöver krävs att beteendet orsakar skada för motparten.
I ditt fall skulle ett sådant skadestånd kunna bli aktuellt om det till exempel är så att säljaren redan hade slutit avtal med den andra personen när den förhandlade med dig och därigenom orsakade din besiktningskostnad. I sådant fall skulle du kunna få ersättning för besiktningskostnaden. Det ska tilläggas att den här typen av skadestånd är relativt ovanliga och att det kan bli svårt att bevisa att säljaren varit vårdslös i förhandlingarna.
Någon möjlighet till ersättning för att du inte fick köpa huset finns däremot inte, även om säljaren varit vårdslös i förhandlingarna. Säljarens agerande kan inte heller ge dig rätt att köpa fastigheten.
