Förköpsätt till fast egendom genom samäganderättsavtal
Vi är 7 syskon som deläger en fastighet/landställe, där vår Far har skrivit att det är bara vi syskon som kan äga detta,(ingen partner el syskonbarn) och att om någon vill sälja, så gäller taxeringsvärdet plus 25 proc. Som utlösen. Samt att det ska vara en majoritet som säger ja, för en försäljning. Nu har en syster/delägare avlidit, och hon har3 barn, vad gäller? Har vi rätt att bara lösa ut dom till Taxeringsvärde plus 25 proc. El kan dom tvinga till Försäljning, el kräva en 7 del, och begära nytt marknadsvärde , och en 7del av detta??? Hur ser lagen IT vid dödsfall av delägande fastighet ? mvh Eleonore Murray
Lawline svarar
Hej och tack för att ni använder våra tjänster!
Delägarnas rätt att lösa ut arvtagarna (dödsboet)
Enligt det samäganderättsavtal ni delägare till fastigheten har ingått (och som du skickade till oss per email) framgår det klart och tydligt enligt punkt 5 i detta avtal, att för de fall delägare avlider eller försätts i konkurs äger övriga delägare rätt att förvärva dennes andel. Vidare framgår det i avtalet punkt 6 till vilket pris denna inlösning ska ske.
Som utgångsläge torde det därav inte vara några hinder för överlevande delägare att köpa avlidnes andel till den på förhand bestämda köpeskilling från dödsboet, med samäganderättsavtalet som underlag.
Arvtagarnas (dödsboets) rätt att inte bli utlösta
Däremot så går det inte med säkerhet förutse att detta förfarande inte går att angripa. Det är inte uppenbart, men eventuellt möjligt för dödsboet att yrka att punkt 5 utgör ett ogiltigt villkor då det eventuellt strider mot praxis. Skulle dödsboet vinna med ett sådant yrkande så skulle det leda till att arvtagarna träder i den avlidne delägarens ställe och blir förpliktigade/berättigade till samäganderättsavtalet i övrigt.
Punkt 5 i ert samäganderättsavtal utgör en förköpsrätt till övriga delägare som ger dem rätt att köpa ut annan delägare under vissa omständigheter. I NJA 1987 s. 726 uttrycker sig HD;
I rättspraxis har fastlagts att en utfästelse om en framtida överlåtelse av fast egendom liksom avtal om förköpsrätt till sådan egendom inte är bindande (se senast NJA 1984 s 673). Undantag från denna princip har gjorts för ett i samband med gåva uppställt förbehåll om förköpsrätt (seNJA 1981 s 897).
I ovanstående rättsfall så var det fråga om fast egendom som hade förvärvats efter en bodelning, och precis som HD påpekade så har det betydelse för i vilken form fastigheten förvärvats. Benefika avtal (arv, gåva) kan man förena mer inskränkande villkor i äganderätten än vid onerösa avtal (köp, byte). I ert fall är det däremot inte fråga om ett förvärv, utan ett avtal om samägande och i bedömningen irrelevant hur ni andelsägare förvärvat fastigheten. I ljuset av detta är det oklart för huruvida ni kan avtala om förköpsrätt andelsägare emellan med bindande verkan.
Tyvärr kan vi inte ge ett bestämt svar på frågan utan får helt enkelt lämna det vid att det i så fall är dödsboet som måste upptäcka detta och göra invändningen gällande mot er överlevande delägare. Rättsläget för samäganderättsavtal i detta avseende är oklart.
Kan delägarna tvinga igenom en försäljning?
Vad gäller punkt 1 och delägarnas rätt till att begära godset till försäljning så har avtalet bindande verkan och förhindrar någon delägare att begära godset att försäljas på offentlig auktion (Samäganderättslagen (1904:48 s.1) 6§). Därmed måste delägarna i majoritet besluta om att fastigheten ska säljas, i enlighet med samäganderättsavtalet punkt 9.
Jag hoppas rådgivningen har varit till hjälp och om någonting har varit oklart, eller om dödsboet gör gällande deras rätt till andel i fastigheten, så får ni gärna återkomma till mig.
Med vänliga hälsningar
fredrik.norberg@lawline.se
