Förhandsavtals giltighet samt påföljd vid kontraktsbrott
Jag har nyss skrivit en lägenhetsköp kontrakt. Lägenhets ( Karlartornet) tillträde är plannerat till 2021 eftersom bygget har just påbörjats. Nu skulle jag vilja avbryta köpet. Jag har inte betalat in förhandsbetalning på 300,000kr än men har fått faktura.
Vad kommer hända ifall jag avbryter köpet? Vad är bästa sättet att bryta?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline!
I och med tecknandet av ett förhandsavtal blir förhandstecknaren skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt medan föreningen blir skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt, 5 kap. 1 § bostadsrättslagen.
Det finns en chans att ditt förhandsavtal är ogiltigt. SvD rapporterade 180130 att tusentals förhandsavtal kan vara ogiltiga på grund av slarvigt skrivna villkor. Det är fallet om förhandsavtalet inte uppfyller kraven i 5 kap. 3 § bostadsrättslagen, se också 5 kap. 4 § bostadsrättslagen.
Det saknas en beräknad tidpunkt för upplåtelse i avtalet
5 kap. 3 § bostadsrättslagen säger att förhandsavtal ska innehålla en "beräknad tidpunkt för upplåtelse", alltså en beräknad tidpunkt för när upplåtelseavtalet ska ingås.
Många fastighetsbolag har förbisett kravet och beräknat upplåtelsetidpunkten mycket vitt, exempelvis kvartal 3-4 2019 – ett tidsspann om ett halvår. I vart fall språkligt överensstämmer inte den formuleringen med bostadsrättslagens ordalydelse som uttrycker "tidpunkt". Frågan om huruvida de två förhållandena är förenliga har aldrig prövats av Högsta domstolen men en auktoritet på bostadsrätt, Ingrid Uggla, menar att avvikelsen utgör ett formfel med ogiltighet som påföljd.
Risker med att bryta förhandsavtalet
I det fall upplåtelseavtalet är giltigt och du bryter det kan du bli skadeståndsskyldig.
I lagmotiven till bostadsrättslagen framhålls att partsställningen är att likställa med en konsument-näringsidkar-relation, alltså en ojämn balans där konsumenten – köparen – intar en underlägsen ställning. Det innebär att 36 § 2 stycket avtalslagen kan bli tillämplig och jämka (sätta ned) oskäliga avtalsvillkor. Samtidigt är bostadsrättsföreningar i en särskild position eftersom jämkning av många förhandsavtal kan påverka övriga förhandstecknares ekonomiska situationer (prop. 1990/91:92 s. 91 f.). Av den anledningen ska jämkning ske restriktivt.
I rättsfallet RH 1997:116 hade det i ett förhandsavtal intagits en klausul som sade att säljaren, om köparen bröt avtalet, hade rätt att behålla hela det inbetalade förskottet. Domstolen sade att när sådana avtalsbestämmelser syftar till att ersätta säljaren för de förluster och kostnader den lider som konsekvens av köparens avtalsbrott är de tillåtna.
Domstolen ansåg emellertid att klausulen var oskälig eftersom den förutbestämde säljarens rätt till skadestånd, utan att över huvud taget ta hänsyn till den skada säljaren faktiskt lider.
Domstolen tolkade istället klausulen så att säljaren bara hade rätt att tillgodogöra sig ersättning för faktiska merkostnader som uppkommit till följd av att förhandstecknaren bröt avtalet. För att påvisa skada hänvisade säljaren till merkostnader för att hitta en ny förhandstecknare och ingå avtal med denne samt bortfall av ränteintäkter.
Säljaren kunde inte lägga fram stöd för sitt påstående om uteblivna ränteintäkter. Domstolen uppskattade säljarens merkostnad för att hitta en ny förhandstecknare till 5 000 kr.
En markant skillnad mellan då och nu är att bostadsmarknaden inte längre är lika het. Om förhandsavtalet sjunkit i värde mellan att du tecknade den och att du bryter avtalet kan du komma att bli ersättningsskyldig för värdeminskningen. Om du tecknade förhandsavtalet för 100 000 kr och det idag är värt 50 000 kr, ska du alltså betala minst 50 000 kr i skadestånd.
Min rekommendation
Det bästa utfallet för dig är att förhandsavtalet befinns ogiltigt. I så fall återfår du hela din förskottsbetalning inklusive avkastningsränta jämte 2 § 2 stycket räntelagen. Om du vill att kontraktet granskas av en av våra jurister tillika expert på området är du välkommen att höra av dig till mig så ser jag till att ni hamnar i kontakt.
I annat fall råder jag dig att se över eventuell värdeminskning och själv avgöra om du är redo att stå den.
Du är välkommen att kontakta mig på Elias.Olsson@Lawline.se om du har följdfrågor eller funderingar.
Vänligen,
