Förhandsavtal till nyproduktion av bostadsrätt kan vara ogiltigt eller möjligt att frånträda
Hej,
Jag har skrivit ett förhandsavtal på en nyproduktion, bostadsrätt som jag vill träda ifrån, dels för att det har blivit försenat och dels för att de har haft stora problem med de första etapperna.
I mitt avtal står det att beräknad upplåtelse tid är 3e kvartalet 2017 och tillträde 1a kvartalet 2018.
Vi skulle enligt info få information om inflyttsdatum i januari men har inte fått vidare info en preliminär inflytt i Juni.
Nu till min fråga: jag har önskat häva avtalet och få bokningsavgiften åter, pga försening men byggherren godkänner inte detta, vad bör jag göra nu och vad är mina chanser att häva detta avtal?
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga! Jag utgår från att du inte har skrivit något upplåtelseavtal ännu utan endast har skrivit ett förhandsavtal.
Förhandsavtal
Ett förhandsavtal är ett avtal mellan en bostadsrättsförening och en förhandstecknare om att i framtiden upplåta en lägenhet med bostadsrätt. Ett förhandsavtal innebär att föreningen är skyldig att upplåta lägenheten med bostadsrätt åt den som förhandstecknat sig för lägenheten. Förhandstecknaren är å sin sida skyldig att förvärva lägenheten med bostadsrätt (5 kap. 1 § BrL).
Förhandsavtalet är eventuellt ogiltigt
Förhandsavtalet måste uppfylla vissa formkrav. Om avtalet inte uppfyller dessa är det ogiltigt (5 kap. 4 § BrL). Ett av formkraven är att avtalet ska innehålla en "beräknad tidpunkt för upplåtelse" (5 kap. 3 § BrL). Det handlar alltså om en beräknad tidpunkt för när upplåtelseavtalet ska signeras av parterna.
Fastighetsbolagen verkar ha slarvat med detta och istället skrivit in en preliminär tidsperiod för upplåtelse i föravtalet. Detta finns ofta uttryckt som hela kvartal, vilket också är fallet i ditt avtal (3:e kvartalet 2017). Detta är en beräknad tidsperiod om tre månader, vilket åtminstone språkligt avviker från lagtextens "tidpunkt". Frågan har aldrig prövats i Högsta domstolen men det är inte otroligt att ett sådant förhandsavtal är ogiltigt på grund av formfel. Anledningen är att de tidigare årens prisuppgång har gjort att det inte funnits intresse att ifrågasätta förhandsavtalen.
Om förhandsavtalet är ogiltigt har du rätt att få tillbaka de pengar du har betalat in till föreningen och behöver inte gå vidare med köpet.
Det kan finnas rätt att frånträda förhandsavtalet även om det är giltigt
I den mån förhandsavtalet bedöms vara giltigt kan det ändå vara möjligt att frånträda avtalet. Du får efter uppsägning genast frånträda avtalet, om upplåtelsen genom försummelse av föreningen inte sker inom skälig tid efter den beräknade tidpunkten för upplåtelsen (5 kap. 8 § 2 p. BrL).
Uttrycket "skälig tid" är enligt lagkommentaren avsedd att tolkas så att upplåtelsen bör ske i nära anslutning till den beräknade tidpunkten i förhandsavtalet. I ditt fall skulle upplåtelse ha skett senast i slutet av Q3 2017, alltså i slutet av september 2017. Redan idag är alltså upplåtelsen försenad i närmare 4,5 månader.
Kravet på föreningens försumlighet innebär dock att det finns tillfällen när köparen inte har rätt att häva, även om det inte är köparens fel att upplåtelsen drar ut på tiden. Det borde kunna gälla fall där försumligheten istället ligger hos byggherren. I ditt fall verkar föreningen än så länge bestå av byggherren och det får antas att byggherren varit försumlig när projektet drar ut på tiden. Det innebär att det finns goda skäl att anse att föreningen varit försumlig eftersom den har så nära relation till byggherren. Sammantaget ser chanserna goda ut för att du ska ha rätt att frånträda förhandsavtalet på grund av försenad upplåtelse.
Om det finns förutsättningar för hävning kan du få tillbaka det belopp som han betalat i förskott, samt även ersättning för vissa andra kostnader (5 kap. 9 § BrL).
Sammanfattning och råd
Det finns viss chans att ditt förhandsavtal är ogiltigt, eftersom den beräknade tidpunkten för upplåtelse i avtalet finns beskriven som en tidsperiod på tre månader. Frågan är dock inte prövad av Högsta domstolen ännu så rättsläget är oklart.
Om avtalet inte är ogiltigt finns det ändå goda chanser att häva avtalet eftersom upplåtelsen redan har försenats med 4,5 månader och detta troligtvis beror på försumlighet hos föreningen som i detta fall kan likställas med byggherren.
Vi har en jurist på Lawline Juristbyrå som driver ett antal ärenden liknande ditt. Jag rekommenderar att du anlitar honom om du vill ha hjälp med att frigöra dig från avtalet och få tillbaka bokningsavgiften. Han kan hjälpa till med att förhandla med byggherren och även föra din talan i en eventuell domstolstvist. Kostnaden är 1699 kr i timmen. Om du är intresserad av detta kan du maila min kollega jesper.lublin@lawline.se så återkommer han med en offert.
Med vänliga hälsningar
Johan Landström
