Felaktig uppgift i objektsbeskrivning vid köp av fastighet - vad kan köparen göra?

Question

Vi köpte hus för 9 mån sen. I objektsbeskrivningen från mäklare står (i urval) : helrenovering med nya fönster, stammar o el. Samt "nya VA-stammar i tvättstuga, badrum o kök." Vi besiktigade huset tre ggr. Nu har vi en vattenläcka från avlopp kök under grunden utanför huset. VVS-tekniker uppger att stammarna är från byggåret 1976 & vårt försäkringsbolag ersätter inget då rören är över 30 år gamla. Vi har alltså köpt i god tro att stammarna var bytta. Hjälp en nybliven husägare som snart börjar ångra sig!

Answer 1

Hej och tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga!

Jag kommer i mitt svar att hänvisa till jordabalken, ni hittar den här.

Fel i fastighet

I det fall att en fastighet inte stämmer överens med vad som avtalats eller vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, anses fastigheten vara felaktig. Vid en felaktig fastighet kan köparen antingen få prisavdrag eller häva köpet. Dessutom kan det finnas rätt till ersättning om det lett till skada. I ert fall har det i objektsbeskrivningen uttryckligen stått att stammarna ska vara nya. Att de visat sig vara över 30 år gamla får anses avvika från vad som avtalats mellan er och säljaren. ( 4 kap 17 § 1 st jordabalken)

Uppfylld undersökningsplikt

Trots att ett fel finns kan inte fastigheten anses vara felaktig om köparen borde ha upptäckt felet vid en undersökning. Köparen har alltså en undersökningsplikt. För att uppfylla sin undersökningsplikt kan man ta hjälp av en besiktningsman, vilket ni har gjort. I och med att ni fått information om att stammarna var nya har ni inte haft anledning att undersöka detta lika noggrant som om det inte hade stått någonting om dem eller om det angetts att de var gamla. Min bedömning är att er undersökningsplikt vad gäller stammarna kraftigt reducerades på grund av uppgifterna i objektsbeskrivningen och att ni har uppfyllt den. Felet med stammarna bör ni därför kunna åberopa som ett fel i fastigheten. (4 kap 17 § 2 st jordabalken)

Reklamera i tid

För att kunna göra felet gällande mot säljaren krävs att ni reklamerar inom skälig tid efter det att ni märkt eller borde ha märkt felet. I ett fall som gällde fuktskador har 4,5 månader efter att köparen borde ha upptäckt felet godtagits som skälig tid. Min rekommendation är ni meddelar säljaren om felet så snabbt som möjligt, om ni inte redan har gjort det. (4 kap 19a § jordabalken, NJA 2008 s. 1158)

Kräv prisavdrag och ersättning för eventuell skada

Om alla dessa steg är uppfyllda, dvs det föreligger ett fel och ni har rätt att göra det gällande mot säljaren, har ni rätt till prisavdrag. Skulle felet vara av väsentlig betydelse har ni rätt att häva köpet istället. För att felet ska vara väsentligt krävs att felet rör viktiga delar i byggnaden, såsom kraftiga rötskador eller stora problem med skadeinsekter. Skulle det finnas tillräckliga argument för att felet i er fastighet är väsentligt kan ni häva köpet, min personliga bedömning är dock att prisavdrag är den lämpligaste påföljden. Har felet med stammarna lett till skada för er har ni även rätt att kräva skadestånd, till exempel för fuktskador. (4 kap 17 § 1 st och 4 kap 12 § jordabalken)

Sammanfattning

Vill ni göra felet gällande mot köparen har ni alltså möjlighet att göra det, eftersom ett fel som får åberopas finns i er fastighet. Se bara till att reklamera så snabbt som möjligt, om ni inte redan gjort det. Som påföljd kan ni kräva prisavdrag eller hävning samt ersättning för eventuell skada.

Hoppas ni har fått svar på er fråga! Vill ni ha mer kvalificerad hjälp och specifika råd kring detta är ni varmt välkomna att kontakta Lawline Juristbyrå, här.

Med vänliga hälsningar,