Fel vid försäljning av bostadsrätt
Har frågor kring försäljning av bostadsrätt: På vilka grunder kan man som säljare bli ersättningsskyldig till en köpare? Hur pass allvarliga fel måste föreligga för att köparen har rätt att häva ett köp? Låt oss säga att köparen upptäcker en 6 år gammal torktumlare som inte fungerar optimalt. Hur lång tid har köparen på sig att påtala detta?("Skälig tid") Kan man kräva att köparen borde undersökt detta? Regelverket förefaller bättre när det gäller hus och som köpare/säljare av hus verkar man ha ett bättre skydd.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline. Inledningsvis ska sägas att det inte är möjligt att ge helt säkra svar på dina frågor. Omständigheterna kring köpet (och även hur väl man argumenterar för sin sak) har nämligen mycket stor betydelse vid felbedömningen. Jag ska dock försöka att kortfattat redogöra för rättsläget.
Inom juridiken skiljer man mellan fast och lös egendom. Fast egendom är jord (som är indelad i fastigheter). En bostadsrätt är inte jord utan är en ideell andel i en bostadsrättsförening. En bostadsrätt är alltså lös egendom. Av detta följer att köp av bostadsrätter ska bedömas utifrån köplagen (KöpL). Säljaren kan enligt denna lag bli ersättningsskyldig på grund av dröjsmål och på grund av fel i varan. I den aktuella situationen skulle det röra sig om fel i varan. Vid felbedömningen ska varan enligt 17§ KöpL stämma överens med vad som följer av avtalet. Varan ska inte heller avvika från vad köparen med fog kunnat förutsätta. Vid köp av en bostadsrätt har man troligen vanligtvis anledning att förutsätta att vitvaror fungerar någorlunda felfritt. Detta gäller dock inte t.ex. om köparen och säljaren diskuterat varornas egenskaper och funktionsnedsättningen därigenom framkommit.
Av 20§ KöpL följer vidare att köparen inte som fel får åberopa vad han måste antas ha känt till vid köpet. Har köparen före köpet undersökt bostadsrätten eller utan godtagbar anledning underlåtit att följa säljarens uppmaning att undersöka den får han inte som fel åberopa vad han borde ha märkt vid undersökningen. Köparen bör alltså ta reda på bostadsrättens fysiska beskaffenhet i största möjliga mån och som fel får inte åberopas vad en normalt erfaren köpare skulle ha kunnat upptäcka vid en undersökning. Som jag ser det borde en köpare inte kunna hävda att fel föreligger om en vitvaras funktionsnedsättning går att upptäcka vid en noggrann yttre kontroll medan fel som framgår först genom användning troligen kan åberopas. Om köparen hittar någonting som kan tyda på ett fel ingår det dock i undersökningsplikten att utreda detta närmare.
Enligt 32§ KöpL får köparen inte åberopa att varan är felaktig om denne inte reklamerar inom skälig tid från det att han märkt eller borde märkt felet. Vad som räknas som skälig tid får avgöras utifrån omständigheterna i det enskilda fallet. Bedömningen av vad som är skälig tid är mindre sträng om köparen är en privatperson. Reklamerar inte köparen inom två år från det att han tagit emot varan (tillträtt bostadsrätten) förlorar denne rätten att åberopa felet, om inte annat följer av en garanti eller liknande utfästelse.
För att en köpare ska ha rätt att häva köpet krävs enligt 39§ KöpL att felet ska innebära ett avtalsbrott som är av väsentlig betydelse för köparen och att säljaren ska ha insett eller bort inse detta. Vad som kan vara att anses vara av väsentlig betydelse får bedömas från fall till fall men en utgångspunkt kan vara huruvida köparen gått miste om den huvudsakliga nytta som denne hade att vänta sig av avtalet. Mot bakgrund av detta kan en trasig torktumlare enligt mig inte utgöra en grund för hävning av ett köp av en bostadsrätt.
Köplagen hittar du här.
Hoppas att detta var svar på dina frågor!
Vänligen,
