Fel i fastighet - felaktig information om brunn
Lawline svarar
Hej! 4 kap. i jordabalken (1970:994), JB, är tillämplig. Enligt 4 kap. 19 § 1 st. JB gäller följande. Om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller om den annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet, har köparen rätt att göra avdrag på köpeskillingen eller häva köpet. Köparen har dessutom rätt till ersättning för skada, om felet eller förlusten beror på försummelse på säljarens sida eller om fastigheten vid köpet avvek från vad säljaren får anses ha utfäst. Enligt 4 kap. 19 a § JB får köparen dock inte åberopa att fastigheten är felaktig om han inte lämnar säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter det att han märkt eller borde ha märkt felet (reklamation).
Det verkar ha gått två år innan köparen hörde av sig, och frågan är om detta är skälig tid eller inte. Svaret beror på hur svårt det var att upptäcka att det inte rörde sig om en trekammarbrunn. Detta gäller såvida inte säljaren har handlat grovt vårdslöst eller i strid mot tro och heder, vilket jag bedömer att du inte har gjort. Köparens fordran på grund av fel i fastigheten preskriberas tio år efter det att han har tillträtt fastigheten, 4 kap. 19 b § JB, så eventuell fordran är alltså inte preskriberad.
Enligt 4 kap. 19 § 2 st. gäller följande. Som fel får inte åberopas en avvikelse som köparen borde ha upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Köparen har alltså en undersökningsplikt. Borde köparen ha upptäckt att brunnen inte var en trekammarbrunn, så har denne inte rätt till någonting från dig.
Denna köparens ”undersökningsplikt” innebär egentligen en ansvarsfördelning där köparen själv får bära risken för fel som han väl inte känt till men bort upptäcka vid en med tillbörlig omsorg och sakkunskap företagen undersökning av fastigheten (normalt innebär detta en okulär undersökning). Avgörande för de krav som ställs på köparen är – i vart fall som utgångspunkt – vad en normalt bevandrad och erfaren lekman ska kunna upptäcka eller inse. (Kommentaren till 4 kap. 19 § i Jordabalken - En kommentar till JB och anslutande författningar av Beckman m.fl.)
Det finns två grunder som köparen kan tänkas åberopa för att få en summa pengar av dig. Det ena är alltså rätt till avdrag på köpeskillngen, det andra är skadestånd,.Grunderna för dessa skiljer sig åt, se 1 st, men konsekvensen är densamma, att du i så fall måste utge en summa pengar till köparen. Om det framgår av ert skriftliga avtal, eller om du talat om att det var en trekammarbrunn så att det framstod som att du försäkrat/lovat/utfäst/garanterat detta, är du följaktligen skyldig att ersätta köparen, om denne har reklamerat i tid och felet inte omfattas av undersökningsplikten. Detta innebär dock inte att köparen kan köpa en ny trekammarsbrunn av senaste, dyraste modell och debitera dig för detta.
Detta är alltså inte lätt att avgöra. Det kan tilläggas att det som spelar roll inte är vad du trott, utan vad du sagt och vad som står i avtalet. För ett bättre svar kan du vända dig till en advokatbyrå eller juristbyrå. Du kan också vända dig till en sakkunnig för att få ett svar på hur lätt det är att upptäcka vad för typ av brunn man har. Det bästa är kanske om du helt enkelt kommer överens med köparen på något sätt.
