Fel i fastighet enligt 4 kap 19 § JB
Tim och Tom som nyligen ingått partnerskap har beslutat sig för att köpa sig ett eget litet hus. De går på visning av ett hus, en bit ovanför staden, som ligger vid en liten sjö. Tim och Tom blir överförtjusta och deltar i en budgivning som de vinner. Kort tid efter tillträdet upptäcker Tom att det läcker in vatten från taket. Tim å sin sida upptäcker att det ryker in när de eldar i den öppna spisen. Slutligen blir de tillsammans varse att tomten inte är så stor som framgick av köpekontraktet. Tim och Tom minns tydligt att säljaren garanterade att den öppna spisen fungerade felfritt. Dessutom hade Tim upptäckt en fuktfläck i taket vid visningen, men lugnades av att säljaren upplyst om att taket var omlagt under förra sommaren. Tomtens storlek hade aldrig diskuterats. Tom tar kontakt med säljaren. Denne vägrar dock att lyssna på klagomålen. Tim och Tom är rejält besvikna, vad finns det för råd och hjälp att lösa problemen, vad finns det för juridiska åtgärder?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Enligt 4 kap 19 § jordabalken har Tim och Tom som köpare av fastigheten rätt till avdrag på köpeskillingen om det föreligger ett konkret fel i fastigheten som inte stämmer överens med avtalet eller avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet. Av 4 kap 19 § 2st jordabalken framgår att köparen har en långtgående undersökningsplikt vid fastighetsköp. Pliktens omfattning är beroende av faktorer som exempelvis fastighetens skick, ålder samt vad säljaren givit för garantier och utlåtanden om fastigheten. Köparen skall genomföra en så noggrann undersökning som kan begäras av en person utan specialkunskaper men med normala erfarenheter. Undersökningsplikten har visat sig enligt praxis även omfatta svåråtkomliga utrymmen. Vid tecken på skada ökar köparens undersökningsplikt och vid lugnande besked/uttalanden från säljarsidan minskar den. Utifrån detta skall nu avgöras om felen på Tim och Toms fastighet går att åberopa.
Vatten rinner in genom taket: Detta utgör ett konkret fel enligt 4 kap 19 § jordabalken. Att Tim upptäckt en fuktfläck på visningen och fått ett lugnande besked av säljaren är avgörande för Tim och Toms möjlighet att åberopa felet. Säljarens lugnande beskedet utgör en direkt utfästelse, och sådana kan åberopas som fel om de visar sig osanna.
Ryker in när man eldar i spis: Detta utgör ett konkret fel enligt 4 kap 19 § jordabalken. Om felet går att åberopa avgörs genom en avvägning mellan köparens undersökningsplikt och informationen som erhållits från säljarsidan. I detta fall har Tim och Tom garanterats av säljaren att den öppna spisen fungerar felfritt. Genom löftet blir säljaren bunden och garantin kan därmed åberopas eftersom den öppna spisen inte fungerar.
Tomtstorleken: Att tomten är mindre än vad som följer av köpekontraktet utgör ett konkret fel och skall bedömas enligt 4 kap 19 § jordabalken. Rättsläget kan här ytterligare klargöras med hjälp av praxis. I rättsfallet NJA 1983 s.858 hade köparen fått uppgift om tomtstorleken från fastighetsmäklare, fastighetsbeskrivning samt muntligen från säljaren på en direkt fråga om tomtens storlek. I fallet ansågs uppgifterna om tomtstorleken innebära en utfästelse från säljarsidan som befriade köparen från ytterligare undersökningplikt avseende tomtstorleken. Köparen hade på grund av den information som erhållits från säljarsidan rätt till avdrag på köpeskillingen svarande mot avvikelsen.
I Tim och Toms fall framgår tomtstorleken av köpekontraktet och har inte diskuterats ytterligare, men även här avviker den verkliga tomstorleken från vad Tim och Tom förutsatt när de köpte fastigheten och vad som framgick av kontraktet.Uppgiften om tomtstorleken är en direkt utfästelse och avvikelsen bör kunna åberopas.
De fel som upptäckts av Tim och Tom kan åberopas enligt 4 kap 19 § jordabalken som hänvisar till 4 kap 12 § i samma lag. Av denna paragraf framgår att det finns möjlighet att erhålla prisavdrag för felen alternativt hävning av köpet om skadorna är av väsentlig betydelse.Om Tim och Tom anser felen så allvarliga att de vill häva köpet skall de väcka talan vid domstol inom ett år från tillträdet, annars finns det risk för att hävningsrätten går förlorad enligt 4 kap 12 § 2st. I annat fall aktualiseras prisavdrag. Detta skall beräknas enligt 4 kap 19c § och motsvara skillnaden mellan fastighetens värde i avtalsenligt respektive felaktigt skick vid tidpunkten för tillträdet.
Tim och Tom kan utöver prisavdrag även ha rätt till skadestånd enligt 4 kap 19 § 1st andra meningen med åberopande av säljarens garantier och utfästelser som visat sig vara felaktiga. En annan sak som är viktig att tänka på är att Tim och Tom bör meddela säljaren om felen så snart dessa upptäckts eftersom reklamationstiden är begränsad enligt 4 kap 19 a §.Observera även att möjligheten att åberopa fel preskriberas under alla omständigheter efter tio år från tillträdet enligt 4 kap 19 b §.
