Fel i fastighet avseende tomtareal samt möjlighet att åberopa detta
Hej,
Vi har köpt villan 2005 och nu märker vi att beräknad arean i Sälj annonsen det stämmer inte med beräknad arean hos lantmäteriet.
I sälj annonsen står beräknad arean 870 kvm men enligt lantmäteriet är 860 kvm som vi har märkt nyligen!?
Vi har set och köpt huset enligt sälj annonsen 2005 som stod 870 kvm, nu det visar att det var fel i annonsen.
Vad gäller i det här fallet?
Är detta inte dold fel och viseledande försäljning?
Är det säljaren eller mäklaren som är ansvarigt?
Kan vi kräva pengar tillbaka?
Hur står är chansen att om vi skall gå vidare med det?
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Till att börja med bör konstateras att en villa utgör fast egendom och omfattas därför av felreglerna i 4 kap jordabalken. Enligt 4 kap 19 § jordabalken har köparen rätt till avdrag på köpeskillingen eller hävning enligt 4 kap 12 § om fastigheten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad köparen med fog kunnat förutsätta vid köpet.
I det här fallet har mäklaren lämnat uppgifter om tomtens area för säljarens räkning och fastigheten anses även på denna grund vara felaktig eftersom den inte stämmer överens med uppgifterna från säljarsidan.
Mäklaren har ingen undersökningsskyldighet och ansvarar inte för de uppgifter som framgår av objektbeskrivningen. Det är säljarens ansvar att se till att mäklaren får rätt uppgifter. Om mäklaren på egen hand skrivit felaktiga uppgifter kan han bli skadeståndsskyldig gentemot såväl säljare som köpare eftersom han brutit mot sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. Skadeståndsskyldigheten följer av 25 § fastighetsmäklarlagen. Den som vill kräva skadestånd bör göra det så snart som möjligt efter att skadeståndsgrunden upptäckts på grund av reklamationsfristen i 26 § fastighetsmäklarlagen. I detta fall torde det dock vara köparen som är ansvarig eftersom mäklaren inte på egen hand skrivit felaktiga uppgifter.
Av 4 kap 19 § 2 st. framgår att köparen inte får åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vid denna bedömning skall alla relevanta omständigheter beaktas. Av relevans är bland annat husets ålder, skick, besiktning samt om felet är dolt eller inte. Köparen ansvarar inte för dolda fel. Ett dolt fel är något som finns där redan är du köper fastigheten och som du inte kan upptäcka vid en noggrann besiktning. Du ska inte heller ha kunnat räkna med att detta fel föreligger med beaktande av husets ålder, skick och konstruktion.
Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § 2 st. minskar när säljaren gör en utfästelse vilket i detta fall gjorts i form av annonsen. Detta utgör ett konkret fel och därför borde din undersökningsplikt helt bortfalla eftersom du fått en uppgift om tomtens area.
I rättsfallet NJA 1983 s. 858 hade en fastighetsköpare dels fått uppgift av mäklaren, dels fått fastighetsbeskrivning samt en muntlig uppgift om area av säljaren att tomtens storlek låg på 1080 kvm. Högsta domstolen fastslog att när det gjorts utfästelse om tomtens area av detta slag befrias köparen från sin undersökningsplikt om det inte finns någon annan omständighet som talar emot detta. Man konstaterade att detta inte var ett sådant fel som köparen borde ha upptäckt och köparen tillerkändes prisavdrag.
Enligt 4 kap 19 a § ska köparen lämna säljaren meddelande om felet inom skälig tid efter att denne märkt det. Köparens fordran på grund av fel i fastighet preskriberas 10 år efter tillträdet. Du kan alltså åberopa fel i upp till 10 år efter att du tillträtt fastigheten. Eftersom huset köptes 2005, allltså för 10 år sedan är tillträdesdatumet av stor relevans för om du har möjlighet att åberopa detta fel eller inte.
Hur ett prisavdrag beräknas framgår av 4 kap 19 c §. Hur stor chans ni har att vinna framgång då jag inte vet vad motparten har att anföra om situationen. Som ovan nämnt har ni dock underlag för att nå framgång med er talan förutsatt att preskription ej inträtt. Jag rekommenderar dock till att ni vänder er till en fastighetsrättspecialist med ert fall för att bedöma lönsamheten och möjligheterna att vinna ett eventuellt tvistemål.
Hoppas att du är nöjd med ditt svar. Om inte, eller om du har övriga funderingar är du varmt välkommen att återkomma till oss på Lawline!
