Fel i bostadsrätt.
https://lagen.nu/1990:931https://lagen.nu/1990:931Jag kan beskriva mitt ärende. Min son har skrivit på ett överlåtelseavtal på en bostadsrätt i Åre i förra veckan. Vi har även betalt in handpenningen.
I prospektet står det att boarean är 75 kvm.
När jag läser av ritningen som jag nu fått av mäklaren, får jag ytan till 67,5 kmv, inklusive badrum och bastu (dock ej uthus - men det är bara på ca 1 kvm)
Jag har mailat mäklaren och frågat vad som gäller?
Hur tycker ni att jag ska agera framåt?
Lawline svarar
Hej.
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga. Jag kommer nedan att beskriva hur fel i bostadsrätter fungerar. Ett sammanfattat svar finns längst ned.
Bostadsrätter:
En bostadsrätt räknas som lösöre och går därmed inte under jordabalkens regler om fel. Detta innebär inte att man inte kan göra gällande fel. Istället för jordabalkens regler använda då köplagens regler (1§ köplagen jfr. 1 kap. 1§ jordabalken). Bostadsrätten är alltså en vara.
I första hand vänder man sig till avtalat skick. Om t.ex. en brist avtalas om har avtalets innehåll företräde framför köplagen då denna är dispositiv. Om inget avtal som reglerar fel eller skick på bostadsrätten använder man köplagen.
I 17§ köplagen beskrivs grunden till vad fel i en vara är. Fel är om varan inte kan användas för varans syfte, om den inte kan användas alls eller inte har utfäst egenskap. Enligt 18§ köplagen är varan även att se som felaktig om den inte är som säljaren, eller ombud för denne, har utfäst. Dessa regler kan jämföras med felreglerna i 4 kap. 19§ jordabalken.
Exempel på fel kan vara om man köper en TV som är trasig är den felaktig enligt 17§ 2st 1p köplagen. Fungerar TV:n men inte kan ta emot kanaler som säljaren utfäste att den kunde är den felaktig enligt 18§ köplagen. Men varan är felaktig oavsett om 17§ eller 18§ ska tillämpas.
Befintligt skick:
Vanligt är dock att bostadsrätten säljs i "befintligt skick". Då träder 19§ köplagen in istället för 17 och 18§§ köplagen. Om något säljs i befintligt skick är detta ett tecken på att varan är i sämre skick än vanligtvis. Med detta kan också köparen inte förvänta sig samma kvalité som man kan av en helt ny vara. För att något ska vara fel enligt 19§ köplagen krävs:
-Varan inte överensstämmer med säljarens utfästelse och detta fel har inverkat på köpet. Alltså om man kanske inte velat köpa bostadsrätten för det priset, eller överhuvudtaget, om man vetat om varans riktiga skick. Eller.
-Säljaren ej berättat omständighet som denne måste ha känt till om köparen kunnat räkna att bli informerad om detta. Om förtigandet inverkat på köpet. Eller.
-Varan är i sämre skick än vad köparen kunnat förvänta sig.
I praxis så krävs det normalt sett att felet ska ha varit dolt vid köptillfället. Alltså har köparen vetat om en brist i varan får man inte göra denna gällande.
När fel uppstått.
Utgångspunkten för om fel föreligger baseras i 21§ köplagen. Felet ska ha funnits innan köpet. Dock kan vissa fel vara dolda eller inte ha uppenbarats än. Om fel uppkommer senare p.g.a. brist i varan som fanns där innan är det fortfarande ett fel.
Undersökningsplikt:
Enligt 20§ köplagen har köparen en undersökningsplikt av varan innan köpet. Detta innebär att man ska utföra en okulär besiktning. Alltså att man relativt ingående ska kontrollera om fel finns. Denna undersökningsplikt varierar i omfattning. I vissa fall räcker det med en snabb undersökning om varan t.ex. är ny. I vissa fall måste en mer ingående undersökning göras om varan är i allmänt sämre skick.
Undersökningsplikten kan dock påverkas av säljarens utfästelser och dennes vetskap vid köpet. T.ex. om säljaren utfäst en egenskap hos varan, muntligt eller i skrift, kan detta underlätta undersökningsplikten. Exempel i praxis är NJA 1983 s. 858 då mäklare utfästa viss areal som inte stämde. Undersökningsplikten inskränktes därmed trots att köparen fått de riktiga handlingarna.
Om dock säljaren specifikt ber köparen att dubbelkolla informationen inskränks inte undersökningsplikten.
Reklamation:
För att få göra gällande ett fel ska man även reklamera felet (32§ köplagen). Detta ska göras till säljaren "utan oskäligt dröjsmål". Hur lång tiden är varierar. I vissa fall kan reklamationsfristen vara ett par dagar och i andra fall flera månader vid dolda fel. Huvudsaken är att man göra detta snarast efter att man upptäckt eller borde ha upptäckt felet.
I vissa fall ursäktas man någorlunda om man måste be om rådgivning i samband med reklamationen. Dessa fall är dock få.
I ert fall:
I ditt och din sons fall verkar det som att fel föreligger. En bostadsrätt säljs som sagt oftast i befintligt skick vilket utökar undersökningsplikten. Denna undersökningsplikt avseende bostadsrätten areal kan dock inskränkas, se ovanstående praxis, då arealen framgick i prospekten. Prospekten bör kunna ses som en utfästelse av säljaren. Således verkar ett fel enligt 19§ köplagen föreligga och undersökningsplikten enligt 20§ köplagen inskränks genom utfästelse. Att arealen varit mindre än 75kvm innan köpet är nog ganska självklart.
Sammanfattat svar:
Jag skulle råda dig och din son att snarast kontakta säljaren och meddela att ni anser att fel föreligger. Med detta har ni reklamerat i tid så att er rätt att göra felet gällande inte bortfaller. Vidare är du och din son varmt välkomna att kontakta Lawlines kostnadsfria telefonrådgivning på numret: 08-533 300 04.
Vänligen
