Fel i bostadsrätt
Hej, jag har precis köpt/tillträtt en bostadsrätt , där jag före köpet fick tillgång till ett årsbokslut från 2013. Detta bokslut visade ett negativt resultat, som man förklarade med att föreningen hade tagit kostnader(tills vidare) som egentligen entrepenören/byggaren skall svara för( bygget var klart 2012). Har flera ggr ställt frågan om föreningens ekonomi är bra, eventuella hyreshöjningar etc och bara fått positiva svar/indikationer. Inför tillträdet blev vi varse att vi skulle betala en del av en förskottshyra som säljaren betalat in ngn månad tidigare, vi utgick ifrån att det var del av kvartalshyran som vi skulle betala, vi fick inge annan information. Två veckor efter tillträdet fick alla medlemmar (8st) ett brev där man först refererade till ett tidigare brev i somras, som beskrev föreningens krassliga ekonomi/dåliga cashflow och som uppmanade alla medlemmar att betala in en förskottshyra för att komma tillrätta med problemet. I detta andra brev som vi då fick, beskrev man då att föreningens ekonomi vad så dålig att vi medlemmar krävdes betala in ett kapitaltillskott ( i vårt fall ca 15.000:-) för att komma "i balans" med ekonomin, annars kanske det kunde leda till konkurs framöver. Jag har såklart kontaktat säljare där jag ifrågasätter hans bristande information och att han faktiskt undvikit att informera om föreningens aktuella ekonomi inför vårt tillträde. Det skall tilläggas att han varit med i styrelsen/ordförande fram till en månad innan vårt tillträde. Han säger att han inte såg till tvungen att informera om förskottshyran och eftersom han avgått från styrelsen och inte heller är ekonom, ser han inte att han har ngt ansvar för läget som det är idag. Min fråga/frågor är : är inte detta ett skäl för oss att kunna häva köpet ? Om så inte är fallet, är det inte tidigare ägare/medlem i föreningen som är skyldig att betala kapitaltillskottet, då detta är ett resultat av tidigare underskott/kostnader osv under den tid då säljaren var medlem ? tack på förhand /
Lawline svarar
Tack för att Ni vänder Er till Lawline med Er fråga.
En bostadsrätt är lös egendom. Det innebär att det är reglerna i Köplagen som blir tillämpliga i ditt fall. https://lagen.nu/1990:931
För att du som köpare ska få häva köpet krävs att felet är av väsentlig betydelse för dig och att säljaren insåg eller borde ha insett detta, 39 § KöpLagen. Du ska som köpare även uppfyllt undersökningsplikten i 20 § KöpLagen och du får inte åberopa fel som du måste ha antagits känt till vid köpet.
Du som köpare måste även reklamera felet inom skälig tid, 32 § KöpLagen.
Det som talar emot när det gäller att nå framgång med att häva köpet är att du fick tillgång till årsbokslutet som visade ett negativt resultat. Man kan å andra sidan hävda att säljaren handlat i strid mot tro och heder när dom uppgivit att föreningens ekonomi är bra trots att den inte är det. Huruvida detta fel anses som ett väsentligt fel går generellt inte att bedöma utan sker genom en individuell bedömning där hänsyn tas till samtliga omständigheter i det enskilda fallet. I förarbetena har det uttalats att ett avtalsbrott torde generellt sägas vara av väsentlig betydelse för köparen om det berövar honom den huvudsakliga nyttan av vad han hade anledning att vänta sig av avtalet. Som jag förstått din fråga så framgick det heller inte i avtalet att du som köpare skulle behöva betala förskottshyra och kapitaltillskott men kan ses som en följd av att bostadsrättsföreningens ekonomi var dålig, något som du faktiskt fick kännedom om innan köpet.
Ett argument som talar för säljarens del är att han utifrån din fråga i övrigt verkar sålt en fungerade bostadsrätt och att du faktiskt haft tillgång till årsbokslutet där det framgår att bostadsrättsföreningens ekonomi är dålig.
Det skall dock påpekas att orsaken till felet saknar betydelse för bedömningen av om köparen har rätt att häva köpet. Det innebär att ett fel kan ses som väsentligt även om felet beror på en händelse utanför säljarens kontroll.
När det gäller om det är den tidigare ägaren som är skyldig att betala kapitaltillskottet så kan man som du tycka att det borde så vara eftersom detta är ett resultat av tidigare underskott men eftersom detta är en av form av kapitaltillskott när medlemmarna betalar in pengar till föreningen för att göra en extra amortering eller lösa ett lån så får den som säljer bostadsrätten räkna av kapitaltillskottet från försäljningssumman när reavinsten beräknas.
Behöver Ni ytterligare hjälp med juridiken kring detta vänligen återkom till mig så återkommer vi med prisförslag för vidare arbete.
