Fel i bostadsrätt

Question

Hej! Vi köpte en lägenhet för 9 månader sen och hade tänkt sälja den. Men då upptäckte blivande köparna att det är ett fuktskada i badrummet. När vi köpte lägenheten gjorde vi ingen undersökning av lägenheten. Jag undrar nu om man kan kräva de som sålde lägenheten till oss en kompensation för att vi får renovera badrummet. Fuktskadan har funnits tidigare när dom hade lägenheten, men vi upptäckte skadan nu.

Answer 1

Hej, jag förstår din fråga som att det rör sig om köp av bostadsrättslägenhet. I sådana fall regleras möjligheterna till krav på kompensation i köplagen (https://lagen.nu/1990:931). Rör det sig däremot om köp av ägarlägenhet eller liknande blir svaret annorlunda. Nedanstående faktorer påverkar dina möjligheter att kräva kompensation:

Rör det sig om ett fel i rättslig mening? För att köparen skall kunna kräva kompensation för en skada i lägenheten krävs det att köparen inte haft fog att förvänta sig att lägenheten är behäftad med felet ELLER att avtalet mellan köparen och säljaren annars utfäster att lägenheten inte har en sådan skada. Som framgår av din fråga kände du inte till felet. Dessutom torde en köpare normalt kunna förvänta sig att lägenheten inte har sådana brister men ytterst är detta en bedömning som måste göras med beaktande av alla omständigheter kring köpet.

Hur påverkar den omständighet att du inte undersökte lägenheten vid köpet, din rätt till kompensation för fuktskadan? Generellt har köparen av bostadsrätt inte någon undersökningsplikt. I följande fall påverkar köparens undersökning av lägenheten hans rätt till kompensation:
- Då köparen faktiskt undersökt lägenheten.
- Eller då säljaren uppmanat köparen att undersöka lägenheten.
I ditt fall hade en undersökning inte skett. Men skulle det vara så att din säljare uppmanat dig att göra så innebär detta att du inte får göra gällande fel i lägenheten som en normalt bevandrad lekman bort upptäcka vid en normalt noggrann undersökning. Detta gäller oberoende av om köparen faktiskt undersökt lägenheten eller inte.

Är det för sent att rikta anspråk 9 månader senare? Om inget annat avtalats gäller en preskriptionstid på två år från köpet, efter det kan köparen inte kräva säljaren på kompensation.
Denna frist gäller emellertid inte undantagslöst. Köparen måste, för att ha rätt till kompensation, rikta sina anspråk mot säljaren inom skälig tid från det att han upptäckt eller borde upptäckt felet. Alltså kan nio månader vara för långt i ditt fall beroende på om felet var så synligt att du faktiskt borde upptäckt det tidigare. Detta är återigen en bedömning som måste göras i det enskilda fallet med beaktande av samtliga omständigheter kring köpet.

Sammanfattningsvis kan vi konstatera att jag inte kan ge dig några klara svar på din fråga. Många gånger måste man göra en bedömning utifrån andra omständigheter än sådana som framgår av din fråga men jag hoppas att ovanstående svar ändå ger någon klarhet i vilka faktorer som avgör din rätt till kompensation.

Har du ytterligare funderingar är du alltid välkommen att ställa en ny fråga!

 

Med vänlig hälsning,