Fastighetsrättsliga avtalsklausuler som inte upprepas i köpebrevet - vilka är giltiga?

Question

Hej.
Vi köpte en obebyggd fastighet år 1999 och i köpekontraktet skrevs att om köparen inom 20 år avstyckade mark och sålde från stamfastigheten så skulle säljare få del av pengarna detta inbringade. Detta villkor togs inte upp i köpebrevet som skrevs senare när köpet fullbordades.
Min fråga är om detta villkor är giltigt då det ej finns med i köpebrevet utan endast i köpekontraktet.

Answer 1

Hej,

Tack för din fråga.

I 4 kap. jordabalken (JB) regleras bl.a. köp av fastigheter. I 4 kap. 3 § JB återfinns en regel som uppställer ett formkrav för särskilt viktiga avtalsklausuler. Regeln omfattar tre typer av bestämmelser, nämligen bestämmelser som innebär att

1. förvärvets fullbordan eller bestånd är beroende av villkor,
2. säljaren inte ska bära sådant ansvar som avses i 4 kap. 21 § JB, eller
3. köparens rätt att överlåta fastigheten eller att söka inteckning eller upplåta rättighet i fastigheten inskränks.

För giltigheten av sådana klausuler krävs att de intas i köpehandlingen. Läses regeln motsatsvis innebär den således att avtalsklausuler som inte omfattas av punktlistan ovan kan avtalas i en annan handling än köpehandlingen. De kan även avtalas muntligen.

En klausul av den typ som du beskriver torde inte omfattas av någon av de i 4 kap. 3 § JB uppräknade och är därmed giltig oavsett om den upprepats i ett efter köpekontraktet upprättat köpebrev eller inte. Detta gäller givetvis under förutsättning att klausulen ifråga i övrigt är avtalsrättsligt gällande. Detta kan jag inte bedöma utifrån frågan. Inget tyder dock på att så skulle vara fallet. 

Jag hoppas att detta besvarade dina funderingar. I annat fall är du välkommen att ställa ytterligare frågor till oss. 

Med vänlig hälsning,