Fastighetsköps giltighet då köpeskilling ej blivit betald samt förskott på arv
Vi är två bröstarvingar efter vår far som nyligen gått bort. 2007 köpte min bror (mot min vilja) vår skogsfastighet.( Vår mor hade gått bort 2003.) Köpeskillingen var 500 000 kr trots att fastigheten innehöll strandtomter. 2007 var varje strandtomt värd 700 000 kr i dag har strandtomterna taxeringsvärdet 1 000 000 kr. Nu 2017, visar det sig att betalning av beloppet för köpet 2007 aldrig har genomförts. Är affären giltig? Och i så fall, vem ska den betalas till när nu säljare är avliden?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
Vid fastighetsköp krävs att en köpehandling upprättas skriftligen. Denna handling ska innehålla en förklaring om fastighetsöverlåtelsen samt köpeskillingen, priset på fastigheten, och till sist ska även handlingen skrivas på av båda parter. Detta följer av 4 kap. 1 § jordabalken. Finns en handling som denna och den är upprättad korrekt föreligger ett avtal mellan din bror och din fader, affären är då giltig.
När en person avlider upprättas ett dödsbo av dödsbodelägare. Dödsbodelägare är make/ maka, arvingar samt testamentstagare. Det är dödsboet som ska förvalta över den avlidnes tillgångar och skulder. Skulden din bror har till din far blir alltså en tillgång som måste betalas in till dödsboet. Man utreder först vilka tillgångar och skulder som finns och uträttar därefter arvsfördelningen. Se 18 kap. 1 § ärvdabalken.
Dock ska tilläggas att en skuld kan preskriberas vilket innebär att den avskrivs och inte längre existerar. Detta uppstår enligt 2 § preskriptionslagen efter 10 år. Det krävs dock att det inte har uppstått något preskriptionsavbrott, erkännande av att skulden finns i form av delbetalning, att säljaren kräver betalning eller liknande. Sker ett avbrott på detta vis börjar preskriptionstiden löpa på nytt från dess att avbrottet gjordes, den blir alltså längre. Då du säger att köpet gjordes 2007 föreligger risk att preskriptionstiden faktiskt har löpt ut och då kan pengarna inte längre begäras från din bror.
Jag antar att du också funderar över hur arvsfördelningen blir med tanke på att din bror fått köpa fastigheten till ett underpris. Huvudregeln vid arvsfördelning framgår av 2 kap. 1 § ärvdabalken och är att den avlidnes kvarlåtenskap ska delas lika mellan, om sådana finns, bröstarvingar. Du och din bror ska alltså dela lika mellan din avlidne fars kvarlåtenskap. Av 6 kap. 1 § ärvdabalken framgår att man räknar av förskott på arv vid denna fördelning. Att köpa en fastighet till ett underpris är att anse som förskott på arv och avräkning ska därför göras. Avräkningen sker enligt 6 kap. 3 § ärvdabalken efter värdet vid tidpunkten för överlåtelsen och inte efter värdet vid arvlåtarens död. Skillnaden på det din bror fått betala och marknadsvärdet ska alltså dras av från hans arv. Din del kommer därav bli större av det din far efterlämnar än vad din brors del kommer att bli vid själva arvsfördelningen.
Hoppas att detta svar hjälpte dig! :)
Med vänliga hälsningar,
