Fastighetsbildning vid del av byggnad på annans fastighet
Hej. Jag köpte ett hus med ett litet garage även på tomten för ca 6 år sedan. Byggde sedan ett till hus bredvid på samma tomt. Jag rita upp de och kommunen krävde grannens godkännande. Grannen godkände detta och bygget drog igång. Sedan har kommunen samt en kvalitetsansvarig kollat över bygget och gett oss slutbesked. När vi nu tänkt att stycka av tomten så de ena huset hamnar på ena tomten och de andra huset på andra tomten så kom Lantmäteriet ut. När dom till slut hitta tomtgränspinnarna så visar de sig att halva garaget som stod när vi köpte de för ca 6 år sedan inte ligger på min tomt utan på en annan mark ägare som bor längre bort. Då vi har servitut på vägen in till våra hus. Så är de hans mark som de garaget står på. Samt då vi även byggt de andra huset i Linje med de lilla garaget så innebär de även att en del av de huset står på dennes mark som vi har servitut på vägen av. Men när vi byggde detta hus så krävde inte kommunen godkännande av den markägaren. Utan endast av bostadshuset bredvid och med detta att de skulle byggas 4,5 meter från hans tomtgräns. Min fråga är nu hur går man tillväga med detta? Kan markägaren kräva att vi river huset? Kan man själv kräva något med tanke på att tomten/huset vi köpte för 6 år sedan med ett litet garage. Nu visar sig att halva garaget står på en annans tomt?
Tack på förhand!
Mvh
Lawline svarar
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Detta problem är inte unikt, när Sverige digitaliserade fastigheter och dess storlekar gjordes detta genom att granska flygfoton vilket inte var helt enkelt. Sedan bildades lagar för att lösa detta problem. Även om det inte är just därför ditt garage hamnat på grannens tomt så finns problemet reglerat i lagstiftning.
Vad du måste göra är vad som kallas en fastighetsbildning. Det finns olika saker som ingår i det begreppet, men vad vi syftar på i detta fall är att ändra fastighetsgränserna (se https://lagen.nu/1970:988#K5P1S1).
Detta kan göras på två sätt: Antingen kommer du och din granne överens om att ni ska ändra tomtgränserna så dina byggnader hamnar på din mark och antingen betalar du grannen eller överlåter en del mark till dennes fastighet enligt 5 kap. 2 paragrafen FBL (se https://lagen.nu/1970:988#K5P2S1). Här råder rätt så stor avtalsfrihet så ni får bestämma i relativt stor utsträckning hur ni ska fördela marken. Till exempel blir stora delar av 5 kap. i FBL dispositivt, vilket betyder att ni får avtala bort lagtexten. Detta gäller inte allt men det gäller till exempel 2 paragrafen om mark eller pengar ska utges till parten som ”förlorar” mark, eller 10 paragrafen om hur mycket pengar ska utges vid fastighetsbildning (https://lagen.nu/1970:988#K5P10S1). Det är parterna alltså fria att bestämma om själv.
Med det finns lagar som inte får avtalas bort, i hela 3 kap. fastighetsbildningslagen (nedan förkortat som FBL) (se lagrum https://lagen.nu/1970:988#K3P1S1). Fastighetsbildningen ska resultera i att de berörda fastigheterna får varaktiga ändamål. Detta kan betyda olika saker i olika situationer, och att fastighetsbilda så att byggnaderna en äger hamnar helt på dennes mark uppfyller det kravet. Ett annat tvingande krav är att fastighetsbildningen inte får ske i strid mot en detaljplan, om sådan finns enligt 3 kap. 3 paragrafen FBL (se https://lagen.nu/1970:988#K3P3S1).
Kan ni inte komma överens om hur fastigheterna ska delas kommer vi in på det andra alternativet. Då kan du begära att lantmäterimyndigheten utför fastighetsbildningen åt dig enligt 4 kap. 8 paragrafen (se här). Då blir 5 kap. FBL vägledande för lantmäterimyndigheten eftersom det inte finns ett avtal och då följer de lagarna i det kapitlet. De ser då till att byggnaderna hamnar på din fastighet och så får du ersätta din granne antingen genom att betala pengar eller mark från din fastighet (se lagrum ovan).
Så oavsett om du och din granne kan komma överens eller inte så kommer du mest troligast inte bli tvingad att riva några byggnader.
För att få lantmäterimyndigheten att verkställa fastighetsbildningen ska det ske en ansökning som ska innehålla vissa uppgifter till lantmäterimyndigheten, som sökandes personnummer, telefonnummer och epostadress enligt 4 kap. 8a paragrafen (se https://lagen.nu/1970:988#K4P8aS1). Blanketter till dessa undersökningar finns på lantmäterimyndighetens hemsida (https://www.lantmateriet.se/sv/Om-Lantmateriet/Om-oss/Blanketter/), här vill du då använda den översta blanketten ”ansökan om lantmäteriförrättning” om du är den enda sökande. Söker ni tillsammans använder ni den andra blanketten ”Ansökan om överenskommelse om fastighetsreglering”.
Vänligen,
