Kan hyresvärden säga upp vårt hyreskontrakt för eget bruk, eller höja hyran?
Hej!
Hyr en bostad privat. En etta på 40 kvadrat. Nu den 1 mars så sa hyresvärden upp kontraktet. De skulle använda lägenheten för eget bruk. De sa upp det via sms. Har inte skrivit på någon uppsägning.
För någon dag sen så fick jag ytterligare ett sms. Där stod det att de hade tittat på kostnaderna och jag fick bo kvar. Men att de skulle då höja hyran med 1500 kr/månad. Från 5000 till 6500 kr.
Får man göra precis som man vill med hyra och kontrakt man är privat hyresvärd?
Känns lite som utpressning. Jag har svårt att hitta annan bostad då jag dels är sjukskriven, ensamstående samt har betalningsanmärkningar, från en tidigare relation.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Regler om förhållandet mellan hyresvärd och hyresgäst hittar du i 12 kap. jordabalken (JB, äv. hyreslagen). Nedan kommer jag att redogöra för hyresvärdens möjligheter att säga upp ett hyreskontrakt och höja hyran, samt vad du som hyresgäst har för rättigheter i sådana situationer.
Uppsägningens form
Har hyresförhållandet varat i längre än 3 månader ska en uppsägning från hyresvärden ske skriftligen (12 kap. 8 § JB). Om inte hyresgästen saknar rätt till förlängning (se nedan) bör hyresvärden också förklara varför avtalet sägs upp. Det finns emellertid inget krav på att hyresgästen måste underteckna uppsägningen.
Det är dock osäkert om en uppsägning via SMS kan anses uppfylla formkraven. Viss vägledning kan vi hitta i praxis från Högsta domstolen, där en uppsägning via e-post ansetts uppfylla kraven. Ett utförligt sms, som innehåller all relevant information, bör enligt mig utgöra en giltig uppsägning.
Hyresgästens rätt till förlängning
När hyresvärden säger upp ett hyreskontrakt är huvudregeln att du som hyresgäst har rätt till förlängning av hyreskontraktet. Det finns vissa undantag till hyresgästens rätt till förlängning (se 12 kap. 45 § och 46 § p. 1-10). Att hyresvärden vill använda lägenheten för eget bruk är emellertid inte ett sådant undantag, såvida inte kontraktet avser andrahandsuthyrning eller i fall där lägenhetsuthyrningen inte sker affärsmässigt.
Tvist om förlängning och hyra
Av vad jag förstår har ni inte diskuterat frågan om förlängning. Har en hyresvärd sagt upp ett hyreskontrakt och vägrar han hyresgästen rätt till förläggning är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast 1 månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden eller hyresgästen ändå flyttat ut (12 kap. 49 § JB). Har frågan om förlängning inte avgjorts när hyrestiden gått ut, har hyresgästen rätt att bo kvar i lägenheten till dess frågan är slutligt avgjord och på samma villkor som förut (12 kap. 50 § JB).
Beslut om förlängning anses som avtal om fortsatt uthyrning. Det innebär att om hyresnämnden beslutar att du visst har rätt till förlängning, ska den fortsatta uthyrningen ske på samma villkor som förut (såvida du och din hyresvärd inte kommer överens om annat). Vill din hyresvärd fortfarande ändra hyresvillkoren, t ex genom en höjning av hyran, måste hyresvärden samtidigt som han hänskjuter förlängningstvisten till hyresnämnden ansöka om ändring av hyresvillkoren (12 kap. 51 § JB).
Sammanfattning
Som framgår ovan har du rätt till förlängning av hyreskontraktet när din hyresvärd säger upp kontraktet. En sådan förlängning ska ske med tillämpning av samma hyresvillkor som förut, dvs med bibehållen hyra. I ditt fall kan man se det som att din hyresvärd sagt upp ert hyreskontrakt, för att sedan erbjuda dig förlängning till en högre hyra. För att åstadkomma högre hyra måste hyresvärden däremot ansöka om ändring av hyresvillkoren hos hyresnämnden. Jag föreslår att du meddelar hyresvärden om att du vill förlänga avtalet. Om hyresvärden inte samtycker till det hänskjuts tvisten till hyresnämnden. Under tiden har du rätt att bo kvar i lägenheten till samma månadshyra.
Med vänlig hälsning,
