Få till en försäljning av samägd fastighet
Hej,
Vi är två bröder som ärvt mammas fastighet. Min bror vill behålla fastigheten och lösa ut mig. Jag vill att det säljs för att få ut ett marknadsvärde. Vi har gjort en värdering som min bror tycker är ok men mäklaren tror att vi kan få ut mellan 0,5 - 1,5 miljoner mer vid en försäljning. Jag har flera gånger försökt få min bror att gå med på en försäljning men han vägrar. Hur går jag vidare för att få fastigheten såld?
Med vänlig hälsning,
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du valt att vända dig till oss på Lawline med din fråga samt stort tack för att du använt en av våra Expresstjänster!
Jag kommer dela in svaret i en olika rubriker för att göra det lättare för dig att orientera dig i svaret. Längst ned finner du mina kontaktuppgifter där du når mig för att boka in en telefontid.
Allmän redogörelse - Vad gäller?
Eftersom ni äger fastigheten tillsammans anses fastigheten vara samägd.
Samäganderätt regleras framförallt av avtal men även genom Lag (1904:48) om samäganderätt - (fortsättningsvis förkortad "SamL"). I lagens 6 § finner man vad som gäller om parterna inte kan komma överens.
"Envar delägare i samfällt gods, varom i 1 § sägs, äge, där ej annorledes är mellan honom och övriga delägare avtalat, hos rätten söka, att godset för gemensam räkning utbjudes till försäljning å offentlig auktion; dock må förordnande om utbjudande ej meddelas, där annan delägare visar synnerliga skäl för anstånd."
Paragrafen är inte helt lätt att förstå. Det den innebär är att om inget annat är avtalat, kan den delägare som önskar sälja sin andel av den samägda egendomen begära att egendomen bjuds ut till offentlig auktion genom en ansökan till tingsrätten. Detta kan förhindras, om den andra ägaren kan visa på "synnerliga skäl" för att egendomen inte ska säljas. Synnerliga skäl är en väldigt hög beviströskel och det ska till något väldigt speciellt för att man ska kunna undvika en eventuell försäljning genom auktion. Detta påstående grundar jag med stöd av ett gammalt rättsfall från Högsta domstolen; NJA 1979 s. 562.
Då det rör sig om en offentlig auktion har båda delägarna rätt att delta i auktionen och även deras närstående. Syftet med detta är att om en eller flera delägare vill förhindra att egendomen säljs till utomstående ska det inte finnas något som hindrar att de är med och lämnar bud vid auktionen. T.ex. om man som i ert fall har ärvt huset och din bror eller annan närstående inte vill att huset ska säljas till någon utomstående, utan vill ha kvar huset i släkten.
Skulle Tingsrätten bevilja ansökan om försäljning kommer de att tillförordna en god man. Denna goda mannens uppgift är att se till att försäljningen blir av och att alla delägares intressen tillvaratas. Det är vanligt att en advokat får uppdraget som god man. Är delägarna överens kan dock någon annan tillförordnas. Detta bör i så fall framgå i den ansökan som lämnas in till Tingsrätten.
Tillämpning på er situation
Eftersom det är du som vill få till en försäljning av fastigheten kan du begära att den bjuds ut till offentlig auktion. För att din bror ska kunna hindra en sådan försäljning krävs det som sagt synnerliga skäl. Din brors skäl verkar endast vara att han vill kunna köpa ut dig billigare, än vad han måste göra om huset läggs ut för försäljning. Det skälet utgör inte ett synnerligt skäl i normala fall, då det krävs väldigt mycket för att synnerliga skäl ska anses föreligga. Jag har alltså svårt att se att din bror skulle kunna hindra en försäljning av huset via offentlig auktion. Synnerliga skäl föreligger snarare när det är t.ex. lågkonjunktur och att det på grund av det inte är möjligt att få ut ett rimligt pris för fastigheten vid en sådan försäljning.
Det finns vidare ingenting som hindrar din bror från att själv vara med och lägga bud på fastigheten vid den offentliga auktionen. Detta innebär i så fall att han kommer kunna köpa halva huset, till ett pris som följer marknadspris vid en försäljning. Han köper alltså i så fall halva huset från sig själv och halva huset från dig.
En konsekvens av att försäljning sker genom offentlig auktion kan dock bli att egendomen säljs till ett lägre pris än vad som annars hade varit möjligt. För att hindra en sådan typ av förlust kan man i samband med ansökningen till tingsrätten, ange att man vill att tingsrätten ska fastställa ett lägsta pris till vilken egendomen inte får säljas under (9 § SamL). Om inga bud lämnas som motsvarar eller överstiger detta lägsta pris kan egendomen inte säljas.
Sammanfattning och rekommendation
Jag skulle rekommendera dig att via tingsrätten ansöka om att fastigheten ska säljas via en offentlig auktion. I så fall kommer huset att kunna budas upp till ett pris som mäklaren förutsett, men din bror kan fortfarande behålla huset genom att själv lägga bud vid försäljningen.
Hoppas du har fått svar på din fråga!
Eventuella oklarheter är lättast att reda ut vid telefonmötet som ingår i tjänsten du betalt för. Du når mig på cornelia.najafi@lawline.se för att boka in en telefontid. Du får gärna ge förslag på en tid som fungerar för dig, så hittar vi en tid som passar oss båda utifrån det. Jag är relativt flexibel.
Allt gott!
