Ersättning till köparen av tomt efter misstag av Lantmäteriet

Question

Jag har styckat min tomt och sålt halva tomten. Nu har det visat sig att lantmäteriet gjort ett misstag när de beräknade ytan av tomten och anget att tomten är 11% mindre än vad som är angivet på lantmäterikartan.

Alla gränser för tomten är korrekt utsatta och det är vid beräkningen av ytan som lantmäteriet räknat fel och angett för stor yta.

Nu till mitt dilemma köparna vill ha kompensation från mig för att tomten är mindre än vad lantmäteriet angett kan de verkligen kräva det?

Jag har ju inte gjort något som helst fel och misstaget som är gjort har ju lantmäteriet stått för.

Hur ska jag gå vidare med detta måste veta då köparna kopplat in juridisk hjälp och krävt ersättning av mig.

Answer 1

Hej,

Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.

Vid överlåtelse av en tomt blir Jordabalkens regler tillämpliga och det är dessa jag hänvisar till nedan. Jag förstår att situationen är frustrerande för dig när det är Lantmäteriet som har gjort ett misstag och inte du. Vi måste dock skilja på de olika subjekten i detta fall och vi börjar med att reda ut förhållandet mellan dig (säljaren) och köparen av tomten. Det är tydligt att tomten inte stämmer överens med vad som följer av avtalet och med vad köparen hade kunnat förutsätta då arealen är 11% mindre än angivet. Då är tomten behäftad med fel och utgångspunkten är att säljaren ska göra ett avdrag på priset till förmån för köparen enligt 4 kap. 19§. Detta gäller även om det är Lantmäteriet som har gjort fel. Köparen förvärvar tomten av dig. Lantmäteriet utför endast en tjänst, en beräkning av tomtens storlek.

Vad som kan vara aktuellt att diskutera är om köparen uppfyllt sin undersökningsplikt enligt 4 kap 19§ 2st. Det framgår i bestämmelsen att köparen inte får åberopa en avvikelse som denne borde ha upptäckt vid en undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet. Vid denna bedömning skall alla relevanta omständigheter beaktas. Det kan hävdas att köparen borde kontrollerat tomtens storlek.

Köparens undersökningsplikt enligt 4 kap 19 § 2 st. minskar eller bortfaller helt när säljaren gör en utfästelse. I ditt fall kan en utfästelse ha gjorts genom att du muntligen bekräftat tomtens storlek för köparen. I rättsfallet NJA 1983 s. 858 hade en fastighetsköpare dels fått uppgift av mäklaren, dels fått fastighetsbeskrivning samt en muntlig uppgift om area av säljaren. Högsta domstolen fastslog att när det gjorts utfästelse om fastighetens area av detta slag befrias köparen från sin undersökningsplikt om det inte finns någon annan omständighet som talar emot detta. Man konstaterade att detta inte var ett sådant fel som köparen borde ha upptäckt och köparen tillerkändes prisavdrag. Jag är inte tillräckligt insatt i omständigheterna i ditt fall för att göra en bedömning i enighet med den högsta domstolen gjorde i målet från 1983 men rent generellt vill jag nog mena att om du eller mäklaren har informerat köparen om tomtens storlek i enighet med vad Lantmäteriet fastställt så befrias köparen från sin undersökningsplikt. Detta innebär att fastigheten avviker från vad köparen med fog kunnat förutse och du förmodligen kommer bli tvungen att göra ett avdrag på priset förutsatt att köparen lämnat meddelande om felet inom skälig tid i enighet med 4 kap 19a §.

Hur ett prisavdrag beräknas framgår av 4 kap 19 c §. Ett avdrag på köpeskillingen ska beräknas så att förhållandet mellan det nedsatta och det avtalsenliga priset svarar mot förhållandet vid tidpunkten för tillträdet mellan fastighetens värde i felaktigt och avtalsenligt skick. Denna bestämmelse är dispositiv vilket innebär att ni kan komma överens genom ett avtal om ett prisavdrag (ersättning till köparen) som båda parter är nöjda med. Jag hade rekomenderat dig att försöka förlikas med köparen för att undvika en utdragen tvist. Ett tips är att be om hjälp av en sakkunnig för att beräkna värdet på fastigheten. Om ni ska skriva ett avtal erbjuder vi på Lawline tjänster för detta. Om fallet går till domstol kan det bli dyra rättegångskostnader för den förlorande parten.

Även om förhållandet mellan dig och köparen innebär att köparen kan ha rätt att kräva prisavdrag av dig är det fortfarande Lantmäteriet som har begått ett misstag. En fråga man bör ställa sig då är om man kan kräva ersättning av lantmäteriet. Det finns bestämmelser för att kräva skadestånd från en myndighet som gör fel vid sin utövning. För att få skadestånd krävs emellertid att man kan visa att man har lidit skada. Även om du kommer att behöva göra prisavdrag för din tomt och förmodligen erhålla mindre köpeskilling än vad som var fallet från början så måste vi se situationen som helhet. Saken är den att fastigheten aldrig har varit större än vad den är och Lantmäteriet har inte minskat fastighetens storlek, de har endast beräknat tomtens storlek fel från början. Den köpeskilling du fick vid överlåtelsen var förmodligen högre än vad du skulle ha fått om Lantmäteriet inte gjort fel vid beräkning av tomtens storlek. Om du gör ett avdrag på priset till förmån för köparen innebär detta att priset motsvarar det värde fastigheten har vid rätt beräkning av tomtens storlek. Sammanfattningsvis tror jag att det kan vara svårt att visa att du har lidit någon skada på grund av den felaktiga beräkningen. Din förmögenhetssituation har inte förändrats på grund av att Lantmäteriet har beräknat storleken fel, du har hela tiden haft samma tomt med samma yta. Det skulle vara om det har uppstått kostnader för dig på grund av den felaktiga beräkningen.

Jag har varit i kontakt med Lantmäteriet och förhört mig om ersättning på grund av felaktig beräkning och det är fullt möjligt att få ut ersättning om man har haft extra kostnader. Då ska man kontakta deras jurist. De tittar då på omständigheterna i det specifika fallet. Tänk på att du måste kunna bevisa att du har fått extra utgifter till följd av den felaktiga beräkningen. Detta kan vara att du har haft kostnader för att anlita en ny värderingsman eller liknande liknande.

En sista fråga vi bör ställa oss för det fall att en mäklare har varit inblandad är om denne kan ställas till svars för situationen som har uppstått. Mäklaren har ingen undersökningsskyldighet och ansvarar inte för de uppgifter som framgår av objektbeskrivningen. Det är säljarens ansvar att se till att mäklaren får rätt uppgifter. Om mäklaren på egen hand skrivit felaktiga uppgifter kan han bli skadeståndsskyldig gentemot såväl säljare som köpare eftersom han brutit mot sin omsorgsplikt enligt 8 § fastighetsmäklarlagen. I detta fall verkar inte mäklaren ha skrivit felaktiga uppgifter på egen hand och bör därför inte kunna ställas till svars.

Sammanfattningsvis är min rekommendation att du bör försöka förlikas med din motpart, främst då jag tror att det är den bästa lösningen för er båda rent ekonomiskt, men även för att främja den framtida grannsämjan (jag uppfattade det som ni nu är grannar). Om ni kommer överens hjälper vi på Lawline gärna till med att upprätta ett avtal. Kontakta mig om intresse finns. Har du fler frågor är du välkommen att höra av dig igen.

Vänliga hälsningar,

[e-mail]

07353638144