Ersättning när boytan avviker från vad som angetts i upplåtelseavtal
Hej,
Vi har köpt en bostadsrätt (nyproduktion) och signerat upplåtelseavtalet som specificerar 125 kvm boarea. Två månader innan inflytt får vi mail från byggherren enligt nedan:
"Vi har konstaterat att den boarea som finns angiven i kontraktet är lite större än den boarea som våra nya mätningar redovisar. Den uppmätta skillnaden är i storleksordningen 2 kvm.
Vi har inte gjort några förändringar inne i huset utan alla väggar står på samma ställen. Skillnaden beror helt och hållet på uppdateringar i areaberäkningar.
Vi har informerat Styrelsen i er Bostadsrättsförening och även haft inledande möte med styrelsen.
Vi har redovisat att man avser justera det entreprenadavtal som finns mellan oss och er Bostadsrättsförening. Bostadsrättsföreningen kommer således att erhålla ett avdrag på entreprenadsumman som grundar sig på den minskade totala boarean i hela föreningen."
Frågeställning
1) Vi behöver godkänna slut besiktningen innan köpet är avslutat (inflyttning 15/02. Om vi godkänner besiktningen av 123 kvm, har vi då förlorat rätten att kräva justerad hyra och köpeskilling som är baserad på kvm-priset (32000 kr/kvm)
2)Kan vi kräva kompensation för ränta på bolån eftersom vi lånat mer än vad bostaden kostat pga att Bonava sagt att det inte behövs ett uppdaterad upplåtelseavtal.
3)Då föreningen bildas i augusti 2018 (då samtliga boende flyttar in) är vi även tvungna att betala månadsavgift för 125 kvm fram tills dess. Har vi chans att få det tillbaka?
Lawline svarar
Hej och tack för att ni har vänt er till oss på Lawline med din fråga!
Ni skriver att upplåtelseavtalet anger att ytan för er bostadsrätt ska vara totalt 125 kvm2 men att det nu har visat sig att ytan är 123 kvm2. Förutsatt att det inte finns något särskilt förbehåll eller att det exempelvis står "cirka 125 kvm2" i upplåtelseavtalet, så avviker bostadsrättens egenskaper från vad som framgår av avtalet.
Rätt till prisavdrag på köpeskillingen
Om något är avtalat mellan två parter och avtalet på något sätt inte fullföljs av den ena parten så att den andre drabbas av en skada, kan den part som brutit mot avtalet bli ersättningsskyldig. Ersättningen ska syfta till att försätta den skadelidande parten i samma ekonomiska situation som han hade varit i om avtalet hade fullföljts.
Om bostadsrätten är mindre i verkligheten än vad som finns angivet i avtalet, så kan det drabba er ekonomiskt eftersom bostadsrätter säljs med pris per kvadratmeter. Om ni har betalat för 125 kvm2 men endast erhållit 123 kvm2 så torde ni ha rätt till prisavdrag motsvarande mellanskillnaden. Detta bör ni framföra till styrelsen.
Det kommer troligtvis inte bli någon diskussion huruvida ytan avviker från vad de har utfäst i avtalet. Frågan kommer istället bli huruvida det är skäligt att ni ska erhålla prisavdrag eller inte, eftersom styrelsen kan komma att hävda att skillnaden i yta är så pass liten.
Mitt råd är att ni kontaktar föreningen med inställningen att ni självklart ska erhålla prisavdrag, eftersom den här avvikelsen nu har uppdagats. Hur ni sedan ska gå vidare beror till stor del på deras respons samt hur avtalet är utformat. Av brevet som du citerar framgår att entreprenören och styrelsen har haft möten gällande den felaktiga boarean och att föreningen ska erhålla kompensation för detta av entreprenören. Detta kan ni använda som argument för att ni som köpare ska erhålla kompensation av föreningen. Lawline juristbyrå hjälper gärna till med att utreda det här närmare och eventuellt hjälpa er i kontakt med föreningen.
Rätt till ersättning för bolånet
Här blir knäckfrågan huruvida ni har lidit en faktisk skada av den felaktigt angivna ytan eller inte. Ni ansöker om bolån baserat på hur mycket ni kommer att behöva betala för bostadsrätten. Om ni sedan beviljas prisavdrag på köpeskillingen så hade ni kunnat ta ett lägre bolån. Om ni omedelbart kan sänka bolånet genom att betala in den ersättning ni eventuellt får av föreningen, så är det inte säkert att det blir någon ekonomisk förlust för er, och i så fall kommer ni inte att kunna kräva ytterligare ersättning av föreningen.
Om ni lider en ekonomisk förlust som en direkt konsekvens av den felaktiga boytan, så kan ni försöka kräva skadestånd från föreningen motsvarande den förlust ni lider. Det går dock inte att spekulera i huruvida en domstol i slutändan skulle anse att det är tillräckligt kausalt och skäligt. Återigen är mitt råd att ni kräver detta av föreningen och försöker nå en överenskommelse på frivillig väg.
Rätt till ersättning för månadsavgiften
Svaret på den här frågan är i princip helt och hållet beroende av hur månadsavgiften har beräknats. Ofta är månadsavgiften inte enbart beräknad utifrån lägenheternas storlek, utan man har vägt in andra faktorer också. Högst troligt är att er månadsavgift inte påverkas av en storleksskillnad på två kvadratmeter och därför kommer ni inte att få en sänkt månadsavgift.
Om det är så att ni faktiskt har rätt till sänkt månadsavgift för att bostaden är två kvadratmeter mindre än vad som angetts i avtalet, så är mitt råd att ni tar upp även detta med styrelsen redan nu. Om ni börjar betala in den högre avgiften utan att påtala detta, så kan det i framtiden komma att anses som att ni har godkänt avgiften. Om styrelsen muntligen bekräftar att ni kommer att få en justerad månadsavgift när allt är klart, så är min rekommendation att ni omgående ber att få det i skrift. Då kan ni betala den högre avgiften och sedan stödja er på den skriftliga överenskommelsen när det väl blir dags att få tillbaka mellanskillnaden.
Godkänna slutbesiktningen
Syftet med slutbesiktningen är generellt att tillse att entreprenörens arbete har utförts korrekt och att slutresultatet är överensstämmande med den avtalade överenskommelsen. Avtalet är mellan föreningen och den entreprenör som har uppfört byggnaden och det är alltså föreningen som gentemot entreprenören ska godkänna slutbesiktningen. Föreningen kan rikta anspråk mot entreprenören om arbetet har utförts felaktigt eller kräva att något justeras. I det här fallet verkar det redan ha överenskommits att föreningen ska erhålla kompensation för att boytan blev mindre än tänkt.
Det framgår inte riktigt av din fråga vad det är ni som köpare ska godkänna. Om en köpare har gjort egna tillval och liknande, så kan köparen godkänna att dessa särskilda tillval har gjorts på rätt sätt men i och med det godkänner inte säljaren hela entreprenaden som sådan. Det kan också vara så att ni ska godkänna slutresultatet i förhållande till föreningen. I så fall är det viktigt att ni inte skriver på något där det på något sätt framgår att ni godkänner den nya boytan eller liknande. Det är också viktigt att ni har en dialog med föreningen/styrelsen innan ni undertecknar något, så att ni får klarhet i hur styrelsen har tänkt gällande kompensation till er som köpare.
Om ni har ett skriftligt avtal där det framgår att ni kommer att erhålla viss kompensation för felet, så är det inga problem att godkänna själva slutbesiktningen i övrigt.
Om ni vill ha vidare hjälp i det här ärendet så rekommenderar jag att ni tar det här vidare till vår juristbyrå så att avtal och liknande kan gås igenom. Om ni vill ha hjälp av juristbyrån föreslår jag att ni mailar mig på edith.grundin@lawline.se så tar vi det därifrån.
Ni har köpt till telefonuppföljning till er expressfråga. Jag kommer att ringa er på angivet telefonnummer på måndag den 15e januari klockan 11. Om tiden inte passar, vänligen maila mig så hittar vi en ny tid.
Med vänlig hälsning,
