En bostadsrätt har hyrts ut i andra hand utan att uthyrningen godkändes av bostadsrättsföreningens styrelse – föreningen vill nu avhysa andrahandshyresgästen. Också om ingående av muntliga avtal
Vi har fr.o.m 1 december 2015 hyrt en bostadsrätt i andra hand. När vi skrev kontraktet kom vi överens muntligen att vi skulle förnya kontraktet efter 1 år. När vi i år skickar in en förnyelse på kontraktet godkänd inte detta av föreningen och dess styrelse. Vi får också reda på att vårt första kontrakt aldrig godkänts. Föreningen vill att vi flyttar ut men vi får inget klart besked när från de vi hyr av. Vi vill nu flytta ut och sa upp vårt kontrakt. Vi menar med att kontraktet går ut 1 december då det var skrivet för ett år. men i första kontraktet står det "tills vidare" med två månaders uppsägningstid (slutet av januari).
Gäller kontrakten som aldrig godkändes av föreningen? Gäller det muntliga som var sagt för ett år? Och måste vi betala hyra till slutet av januari om föreningen kastar ut oss i december?
Tacksam för svar!
Lawline svarar
Hej!
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.
Som jag förstår er fråga undrar ni om
1. Om hyreskontraktet är giltigt, trots att andrahandsuthyrningen aldrig godkändes av föreningen
2. Om det muntliga villkoret om förnyelse gäller, trots att det i kontraktet står att det gäller tills vidare – samt vad det muntliga villkoret egentligen innebär.
3. När löper hyresavtalet ut?
4. Om ni måste betala hyran tills slutet på januari, även om ni kastas ut i december.
Disposition
Jag har valt att disponera mitt svar enligt följande ordning:
1. Betydelsen av att föreningen aldrig godkände andrahandsuthyrningen.
2. Relevant lagstiftning för de senare delarna.
3. Om föreningen över huvud taget kan kasta ut er i december.
4. Om det muntliga villkoret gäller, och dess betydelse för ert hyresavtal.
5. Om ni måste betala hyra för det fall att föreningen lyckas kasta ut er i december.
6. En sammanfattning
Vilken betydelse har det att föreningen aldrig godkände andrahandsuthyrningen?
I ett fall som ert är det viktigt att ha klart för sig att det rör sig om två separata rättsliga förhållanden:
1. Ert förhållande till er hyresvärd.
2. Er hyresvärds förhållande till bostadsrättsföreningen
Dessa två förhållanden måste man skilja mellan, rättsligt sett. I förhållande 1 är bostadsrättsföreningen helt utomstående. I förhållande 2 är ni helt utomstående.
Av det jag nu har sagt följer att giltigheten av ert hyreskontrakt i princip inte påverkas av att föreningen aldrig godkände andrahandsuthyrningen. En annan sak är att ni kan riskeras att berövas lägenheten av föreningen, se vidare nedan – det innebär dock inte att ni inte kan göra gällande anspråk mot er hyresvärd.
Relevant lagstiftning
Det finns tre lagar som är särskilt relevanta för ert fall.
I förhållandet mellan er hyresvärd och bostadsrättsföreningen är det bostadsrättslagen (1991:614) som gäller.
I förhållandet mellan er och er hyresvärd gäller dels 12 kap. jordabalken (1970:994) (förkortad JB), dels lagen (2012:978) om uthyrning av egen bostad (här kallad ”privatuthyrningslagen”).
12 kap. JB gäller för avtal genom vilka del av hus upplåts mot ersättning enligt dess 1 §. Detta innefattar uthyrning av bostadsrätter i andra hand.
Om det är så att er hyresvärd bara har hyrt ut en enda bostadsrätt (dvs., den som ni hyr) gäller också privatuthyrningslagen enligt dess 1 §.
Kan föreningen kasta ut er i december?
För att föreningen ska kunna tvinga er att flytta bort med lagliga medel krävs att den har en lagakraftvunnen dom (eller motsvarande) som innebär att er hyresvärds bostadsrätt är förverkad. En sådan dom kan verkställas för att få bort såväl er som er hyresvärd. Föreningen kommer då att behöva anlita kronofogdemyndigheten för att verkställa en tvångsavflyttning.
Om föreningen självmant (dvs., utan hjälp från t.ex. kronofogdemyndigheten) skulle tvinga bort er skulle de personer som försöker att tvinga bort er med all sannolikhet begå någon form av brott.
Som jag förstår det har föreningen ingen lagakraftvunnen dom (eller motsvarande) på att er hyresvärds bostadsrätt är förverkad. Föreningen kan då inte med tvång avhysa er – än. Om den får en lagakraftvunnen dom i tid, kommer den dock kunna tvinga er att flytta ut i december.
Det muntliga villkoret och hur det påverkar er rätt till uppsägning
I svensk rätt kan avtal ingås på många olika sätt, såväl skriftligen som muntligen. Vissa kontrakt måste dock t.ex. vara skriftliga för att vara giltiga. Ett hyresavtal måste dock inte vara skriftligt.
Frågan blir då bara kring vad ni har avtalat. Det framgår inte helt för mig av er fråga om det muntliga villkoret avtalades om före eller efter ni avtalade om det som står i det skriftliga kontraktet. Som jag förstår det avtalade ni om det muntliga villkoret i efterhand, såsom en modifiering av ert redan ingångna kontrakt. Då är det självklart det muntliga villkoret som gäller.
Problemet som ni kan få är att bevisa det muntliga villkoret. Det är ni som kommer att behöva bevisa att det muntliga villkoret finns, vilket jag inte tror att ni kommer att nå framgång med om er hyresvärd förnekar det.
Om det som står i det skriftliga kontraktet gäller är ert hyresavtal ingånget på obestämd tid.
Enligt 3 § andra stycket privatuthyrningslagen kan hyresgästen säga upp hyresavtalet att upphöra vid det månadsskifte som inträffar tidigast efter en månad från uppsägningen. Alltså, om ni t.ex. säger upp kontraktet i december upphör det att gälla vid månadsskiftet januari–februari.
I ert kontrakt står det dock att uppsägningstiden är två månader, vilket oftast är en längre tid än vad som gäller enligt privatuthyrningslagen. Enligt 2 § privatuthyrningslagen går dock uppsägningstiden enligt privatuthyrningslagen före. Det spelar alltså ingen roll att uppsägningstiden i ert kontrakt är längre.
Om det muntliga villkoret istället gäller, upphör ert hyresavtal att gälla den 1 december 2016. Det följer av 3 § första stycket privatuthyrningslagen. Ni kan dock enligt samma lag säga upp avtalet tidigare, men då gäller den uppsägningstid som jag nyss redogjorde för.
Hur påverkas er skyldighet att betala hyran om föreningen lyckas kasta ut er i december?
Att ni inte kan nyttja lägenheten torde utgöra ett hinder i er nyttjanderätt, i enlighet med 12 kap. 16 § första stycket tredje punkten JB. Eftersom hindret leder till att ni inte på något sätt kan nyttja lägenheten bör ni vara berättigade till nedsättning av hyran till noll, under tiden då ni inte kan nyttja lägenheten (se 12 kap. 11 § första stycket tredje punkten JB, läst tillsammans med samma kapitels 16 §).
Nedsättning av hyra kräver dock att ni uppmärksammar hyresvärden på hindret – ni kan bara kräva nedsättning av hyra för tiden efter att ni uppmärksammar hyresvärden på hindret.
Det kan också vara bra att veta att ni som hyresgäst eventuellt kan ha rätt till skadestånd av er hyresvärd för hindret, om ni orsakas skada, se 12 kap. 16 § första stycket fjärde punkten JB.
Sammanfattning
Hyresavtalet gäller i och för sig, trots att uthyrningen aldrig godkändes av föreningen. En annan sak är att ni riskerar att bli avhysta av föreningen i samband med att den säger upp er hyresvärd. Det muntliga villkoret gäller i och för sig, men det kan kanske bli svårt för er att bevisa det i händelse av tvist. Ni måste inte betala hyra under den tid då ni inte har kunnat nyttja lägenheten pga. att föreningen har avhyst er.
Jag hoppas att det var svar på er fråga!
Behöver ni vidare hjälp med andrahandsuthryning av bostadsrätter, är ni välkomna att kontakta oss på tfn 08-533 300 04 (måndag till onsdag 10:00–16:00) eller maila oss på info@lawline.se.
Med vänliga hälsningar,
