Dröjsmål vid totalentreprenad - rätt till hävning och ev. skadestånd?
Hej,
Vi har skrivit ett totalentreprenadavtal med ett byggföretag. I avtalet är det angivet när vi ska ha gjort våra slutval/tillägg och när bygget är planerat att bli klart. När vi skulle bestämma tillvalen bestämde sig säljaren för att göra sig okontaktbar och vi försökte nå honom under 3 månaders tid, utan att lyckas. Vi fick till sist kontakt med en annan på samma företag som hjälpte oss göra tillvalen klara.
I kontraktet står det att första betalning ska ske när bygglov/byggkreditiv är upplagt. Bygglovet är klart, men inte byggkreditivet. Enligt banken kan inte ett byggkreditiv läggas upp förrän startbeskedet är klart på kommunen. För att få startbesked krävs byggritningarna på huset. Entreprenören vägrar att ta fram ritningarna innan vi betalar. Moment 22. Vi har nu tvistat om detta i flera månader och är ca 4 månader försenade och kommer ingen vart. De är svåra att få kontakt med och inte samarbetsvilliga alls. Har vi möjlighet att häva avtalet pga deras dröjsmål? Och kan vi begära skadestånd för de kostnader vi haft, ex. vis 50 000 kr för bygglovet som blir värdelöst ifall vi häver? Blir vi skyldiga att betala dem något för att de tagit från planritning av huset ex.vis?
Lawline svarar
Hej, kul att ni valt att vända er till oss på Lawline för att få svar på er fråga!
Entreprenadrätten är till största del avtalsreglerad. Om ni har rätt att häva avtalet och kräva ersättning på 50 000 kr för bygglovet beror i första hand på vad ni avtalat om. Jag utgår från att ni har upprättat ett skriftligt entreprenadkontrakt och att ni vill kräva byggföretaget på ersättning för att ni anser, med hänsyn till den tidsplan ni kommit överens om, att byggföretaget är i dröjsmål och därmed har begått ett kontraktsbrott vilket medför vissa påföljder för byggföretaget såsom t.ex. en hävningsrätt för er kombinerat med en rätt till skadestånd. Vilka påföljder ni kan göra gällande gentemot byggföretaget beror på vad ni kommit överens om i ert avtal. Det är vanligt att hävningsrätten och skadeståndsrätten avtalas bort och att entreprenadavtalet istället innehåller en klausul som anger att vid dröjsmål har beställaren rätt till ett i avtalet fastställt vitesbelopp. För att ha rätt till vitesbeloppet behöver beställaren inte visa på att denne orsakats någon skada; å andra sidan brukar vitet vara reglerat så att finns det en vitesklausul i avtalet, är detta den enda ersättning beställaren har rätt till, oavsett hur stor den ekonomiska skadan faktiskt är. Saknar ert avtal någon bestämmelse om vilka påföljder ni kan göra gällande vid byggföretagets kontraktsbrott kommer ert avtal att fyllas ut av i första hand ABT 06, vilket är ett standardavtal som tillämpas som lag när det gäller att fastställa vad som gäller när tvister uppkommer vid totalentreprenad. Att observera är att rättstillämpare har lite olika uppfattning om huruvida ABT 06 kan utfylla avtalet även om ni i ert individuella avtal med entreprenören inte har skrivit att ABT 06 kan tillämpas på ert avtal. I andra hand kan – då ABT 06 inte anses tillämplig – ert avtal utfyllas av allmänna avtalsrättsliga principer. Huvudregeln är då att hävningsrätt föreligger om kontraktsparten har begått ett kontraktsbrott av väsentlig betydelse. Om dröjsmålet är av väsentlig betydelse måste avgöras efter en helhetsbedömning av alla omständigheter i ert fall. Hänsyn kommer tas till hur stort är dröjsmålet i förhållande till projektets omfång och den från början avtalade tiden, hur mycket av dröjsmålet måste anses vara byggföretagets fel och kan det vara så att vissa delar av dröjsmålet inte beror på byggföretaget m.m. Skadestånd har ni rätt till när ni orsakats en ekonomisk skada som beror på byggföretagets vårdslösa handlande. Jag vill än en gång poängtera att detta endast gäller så länge som ert avtal inte innehåller någon friskrivningsklausul. Det är vanligt att byggföretag i sina avtal har en klausul som anger att de endast ansvarar för skada som uppkommit genom grov oaktsamhet. Av vad ni angett framgår det, utifrån omständigheterna, som att byggföretaget i vart fall varit vårdslöst eftersom de inte varit samarbetsvilliga till förmån för fullgörandet av entreprenaden. Kommunikation är ett av ledorden inom entreprenadrätten. Skadeståndet ska – enligt allmänna kontraktsrättsliga principer – motsvara de faktiska utgifter ni haft och om avtalet ger er möjlighet att begära skadestånd kan ni begära ersättning för det "värdelösa" bygglovet som kostat er 50 000 kr.
Entreprenadrätten utgår från att ni i ert avtal ska ha upprättat en betalningsplan. Det innebär att ni är skyldiga att betala för de planritningar byggföretaget har tagit fram om ni i avtalet kommit överens om att betalning ska ske allteftersom enskilda moment av entreprenaden färdigställs. Har ni inte reglerat detta – gäller ändå enligt entreprenadrättsliga principer – att beställaren ska betala det utförda arbetet allt eftersom det utförs. Enligt entreprenadrättsliga principer finns även en möjlighet för beställaren att inte behöva betala vad tjänsten i sin helhet kan anses vara värd – det kan vara så att beställaren har rätt att hålla inne vissa medel om det står klart att byggföretaget begått ett kontraktsbrott som ger beställaren rätt till ersättning. I säkerhets skull – se över vad som står i ert avtal och jämför med ABT 06.
Sammanfattningsvis och i enlighet med vad som sades inledningsvis – är entreprenadrätten främst avtalsreglerad. Läs noga igenom ert avtal för att ta reda på vilka rättigheter ni har. Om ni i ert avtal underlåtit att reglera vad som ska hända vid byggföretagets dröjsmål bör ni även skaffa er en upplaga av ABT 06.
Hoppas ni fick svar på er fråga och lycka till!
Med vänlig hälsning,
