Drar kallt i rummet - ett dolt fel? Köparens och säljarens ansvar.
Hej! Sålde min lägenhet för ca 8 månader sen! Och nu 8månader senare hör köparen av sig och säger att det drar kallt från sovalkovsdelen! Jag bodde där i flera år utan några problem alls! Köpare hävdar att det är säljarens problem och dolt fel? Och att ja borde fixa? Men om de nu drar så mkt som påstås! Borde de inte då vara fullt möjligt att upptäcka vid köparens både visning och besiktning? Tack på förhand! / Säljare
Lawline svarar
Hej och tack för att du har vänt dig till Lawline!
Av din fråga framkommer det att du har sålt en bostadsrätt. Brist i ett rum har upptäckts efter köpet.
Säljarens upplysningsplikt och köparens undersökningsplikt
Relevanta regler hittas i 4 kap. Jordabalken.
Som utgångspunkt har säljare en upplysningsplikt gentemot köpare. Köpare har undersökningsplikt före köpet av fastigheten. Du som säljare har inte upplyst om att detta rum är bristfälligt, eftersom du inte har upptäckt detta fel medan du bodde i lägenheten. Om du hade känt till detta, hade du varit tvungen att utfästa detta. Som nämnt är detta inte fallet. Som köpare får man inte åberopa fel som man borde upptäckt vid en sådan undersökning av fastigheten som varit påkallad med hänsyn till fastighetens skick, den normala beskaffenheten hos jämförliga fastigheter samt omständigheterna vid köpet 4 kap. 19 § Jordabalken.
Enligt praxis (tidigare domar) ska köparen undersöka fastigheten innan köp, på egen hand eller med hjälp av en besiktningsman. Sådana fel som är upptäckbara vid undersökningen kan köparen inte åberopa som fel, 4 kap. 19 § 2 st. Jordabalken och kan därmed inte kräva åtgärder enligt 4 kap. 19 § 1 st. Jordabalken som stadgar rätt till avdrag eller hävning om felet är väsentligt. Även rätten till ersättning om skadan skett p.g.a. försummelse från säljarens sida regleras i bestämmelsen. Vad som anses som normal undersökningsplikt diskuteras i flertals domar. (se ex. NJA 1996 s. 584). Utgångspunkten är vad en genomsnittlig köpare kunnat upptäcka vid en noggrann undersökning.
Dolt fel
Köparen åberopar felet som ett dolt fel. Med det menas sådant fel som det inte är sannolikt att upptäcka vid en undersökning av utrymmet. Exempel på dessa fel är fuktskada som inte är direkt synlig. En påtaglig dragning bör vara direkt kännbar vid en sådan undersökning som köparen är förpliktigad att göra. Allt som köparen kan upptäcka med syn, lukt, känsel och hörsel utan att göra åverkan på fastigheten bör han undersöka (det gäller enligt domen NJA 1980 s. 555 även svårtillgängliga utrymmen som t.ex. kryputrymme under byggnaden).
Den påstådda dragningen i rummen hade kunnat upptäckas vid sådan undersökning. Felet bör inte anses som ett dolt fel. Du som säljare är därmed inte ansvarig för det påstådda felet.
Reklamation
Det går även att argumentera för att reklamationen som har skett 8 månader efter köpet inte har genomförts inom en skälig tid, alltså skyndsamt efter att köparen upptäckt felet.
Behöver du ytterligare rådgivning? Då kan du använda dig av någon av våra andra tjänster:
- Kostnadsfri telefonrådgivning, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 2.
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom tre dagar för 995 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question
- Ställ en expressfråga och få garanterat svar inom 24 h för 1495 kr, klicka här http://www.lawline.se/ask_a_question
- Boka tid med en jurist för 1677,50 kr/h, ring oss på 08-533 300 04 och välj knappval 1.
Vänligen,
