Dolt fel i fastighet - är säljaren ansvarig?
Hej på er.
Har fått ett problem med ett husköp, fick nycklarna 11/10-2017 sen visade det sig att både kök och badrum var fuktskadade. Jag kontrollerade huset över allt förutom krypgrunden som jag inte kom ner i men jag litade på säljaren att det inte fanns något fel på huset, dem hade haft Anticimex där 3 gånger under tiden hösten 2014 till november 2016 och det fanns inga problem, sista gången var det för de kände någon lukt i huset som jag fick reda på i efterhand, men Anticimex kunde inte hitta något fel. Jag har byggare på plats för rivning av kök och badrum nu, jag har Folksams stora villa försäkring. Säljarna vill inte kännas av detta fel, men byggarna sa att denna fuktskada är minst 4-5 år för mögelsvamparna var ca: 10 cm breda på toppen.
Skulle vilja ha lite råd / hjälp vad jag ska göra, har skickat ett kravbrev till säljarna strax efter vi fick nycklarna och påpekat detta och att jag vill ha kompensation för detta, men de lyser med sin frånvaro.
M.v.h.
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!
Köparens undersökningsplikt:
I samband med varje fastighetsköp har köparen en vidsträckt undersökningsplikt att upptäcka eventuella fel i fastigheten. Detta innebär att köparen står för sådana fel i fastigheten som hen borde upptäckt - oavsett om köparen faktiskt undersöker fastigheten. Undersökningsplikten sträcker sig så långt att köparen antas ha normal erfarenhet om fastigheter vid en undersökning. Om felen är synbara, anses de vara upptäckbara och faller inom köparens undersökningsplikt. Vidare ska köpare även undersöka områden på fastigheten som en inte kommer åt så lätt (4 kap. 19 § 2 st. jordabalken (JB))
I ett rättsfall som handlade om röta i golvbjälklaget, fastslog HD att köparen hade en skyldighet att krypa under och undersöka ett svårtillgängligt men åtkomligt kryputrymme. En faktor som spelade in i HD:s bedömning var bostadens ålder på över 30 år. Köparen borde ha förstått att skador bara skulle kunna hittas från kryphålet och därmed hade köparen en skyldighet att undersöka i kryputrymmet (NJA 1980 s 555). I ditt fall verkar det vara så att kryputrymmet visserligen är svårtillgängligt men frågan är om det är åtkomligt. Du kunde inte krypa ner, men kunde du öppna för att eventuellt känna en lukt? Vidare undrar jag om din handling att undersöka krypgrunden skulle ha lett till din medvetenhet om fuktskadorna i köket och badrummet. Om det finns ett samband avseende fuktskadorna mellan krypgrunden, köket och badrummet, är du i en bättre position än mig att avgöra. Alternativt kan en sakkunnig inom området svara på det.
Säljarens upplysningsplikt:
Köparen kan dock under vissa omständigheter få en nedsatt undersökningsplikt. Det innebär att räckvidden av köparens undersökningsplikt blir mindre eller helt faller bort, t.ex. om säljaren har lämnat positiva uppgifter om fastigheten. Uppgifterna kan vara skriftliga som muntliga, men ska bestå av garantier som säljaren lämnar om fastighetens skick. (4 kap. 19 § (JB)) Även om säljaren bara lämnar lugnade besked, kan det leda till en nedsättning av undersökningsplikten. Det verkar som om säljaren gett dig lugnande besked och det kan påverka din undersökningsplikt. Oavsett sambandet, kan undersökningsplikten också ökas på grund av vissa andra omständigheter: finns andra symptom på att fel föreligger, t.ex. fuktfläckar, sprickor eller dålig lukt - måste köparen göra en mer ingående undersökning. En fråga här som bara du kan besvara är om du faktiskt kände någon lukt eller såg några fuktfläckar.
Dolt fel?
Räknas då fuktskadorna som dolda fel? Det beror på. Om det efter köpet framkommer att fel funnits sedan innan som köparen inte haft anledning att räkna med och inte kunnat hitta vid en undersökning - föreligger ett dolt fel. Säljaren blir alltså ansvarig för fel som funnits vid köpet men inte kunnat hittas av en godtaglig anledning. En annan faktor som spelar in är husets skick samt ålder.
Köparen måste vidare reklamera felen i fastigheten inom skälig tid efter att denne har märkt eller borde ha märkt felet (4 kap. 19 a § (JB)). Reklamationsfristen börjar löpa då felet framträder på ett påtagligt sätt efter köpet. Eftersom att du har reklamerat inom skälig tid, har du rätt att påtala felet.
Sammanfattningsvis:
Du kan troligen avkräva säljaren en reducering av köpeskillingen om han inte kan påvisa att du befann dig i ond tro (att du redan visste om felen). Bedömningen beror på räckvidden av din undersökningsplikt. Jag råder dig att i första hand kontakta en sakkunnig i frågan och kontakta våra biträdande jurister för ytterligare konsultation. Vidare kan du alltid väcka talan och påbörja en process i domstol, vilket sker enligt rättegångsbalkens (RB) reglering. Du ansöker då om stämning (42 kap 1§ RB) genom att upprätta en stämningsansökan. Detta kan du göra på egen hand, eller med hjälp av en jurist, vilket jag kan råda dig.
/Vänligen,
