Dolt fel i fastighet
Hej, vi köpte en villa för drygt tre år sedan och efter en påbörjad renovering av huset upptäcktes att taket hade omfattande skador som inte upptäckts vid besiktningen av huset.
Det har visat sig att det ligger kvar ett gammalt plåttak direkt på råsponten utan luftspalt på hela taket. När takpannorna lades spikades då papp och läkt rakt igenom plåten. Detta har lett till att fukt har tagit sig in via alla spikar och förstört sponten och den gamla isoleringen. Takstolen är angripen och hela undertaket måste byggas om. Våra hantverkare säger att arbetet inte utförts enligt byggnormer.
I mäklarprospektet framgick att taket lades om i början av 2017 så takpannorna var i bra skick. Utifrån besiktningsunderlaget framgår visserligen att det var sprickor i vissa pannor och att läkten kunde vara fuktskadad. Dock fanns inga indikationer på undertakets skick. Då vi bestämde oss för att göra om fasaden tog vi beslut om att även renovera taket (nya pannor, takpapp).
Vilken undersökningsplikt kan vara rimlig i detta fall. Hantverkarna har inte upptäckt detta och inte besiktningsmännen (två oberoende firmor en som säljaren anlitade och en som vi hade kontaktade strax innan köpet). Det som vi nu upptäckte krävde att hela takpappen och den plåt som låg under denna skulle ha rivits bort för att upptäcka skadan.
Hela arbetet för att åtgärda skada kommer att kosta oss drygt 300 000 kr extra. Kan vi åberopa dolt fel och hur går man praktiskt tillväga utan rättegångskostnader?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att ni vänder er till Lawline med er fråga.
Inledningsvis bör det understrykas att vid köp av fastigheter är köparnas undersökningsplikt relativt omfattande. I princip är det så att enbart dolda fel, dvs fel som inte kunde ha upptäckts av köparna vid en okulär besiktning av hela fastigheten och dess omgivning, kan åberopas mot säljarna. Det som måste utredas i ert fall är huruvida "felet" ni beskriver utgör fel i lagens mening, och om det gör det, kan ni åberopa det mot säljarna och kräva prisavdrag?
Enligt 4 kap. 19 § jordabalken (JB) är fastigheten felaktig om den inte stämmer överens med vad som följer av avtalet eller annars avviker från vad säljaren med fog kunnat förutsätta vid köpet. Stor hänsyn tas vid fastighetens ålder och allmänna skick. Avvikelser från byggnormer torde generellt utgöra fel, men om fastigheten är gammal och det vid tiden för byggandet av huset fanns andra byggnormer bör dessa ha mindre betydelse. Vidare skulle det kunna argumenteras för att ni som köpare orsakat felet själva i samband med renoveringen, och att felet inte fanns vid köpet. Jag har dock svårt att tro att det gamla plåttaket inte skulle anses utgöra ett fel då takets konstruktion är väldigt viktig vid byggande av hus samt att fuktskador kan leda till omfattande problem. Som köpare borde man kunna räkna med att plåttaket håller för reparationer och jag har därför svårt att tro att detta inte skulle bedömas som fel om saken hamnade hos domstol.
Det gamla plåttaket är med andra ord med största sannolikhet ett fel i fastigheten. Frågan blir då om ni kan åberopa det mot säljarna. Enligt 4 kap. 19 § andra stycket JB får köparen inte åberopa sådana fel mot säljaren som denne borde ha upptäckt vid en undersökning. Undersökningspliktens omfattning varierar med hänsyn till skick m.m. men kan generellt sägas vara väldigt långtgående. Alla åtkomliga utrymmen ska genomsökas! Ingrepp i byggnad och mark behöver dock som huvudregel inte utföras. Man är som köpare inte skyldig att riva ner väggar, ta bort tapeter, bjälkar eller golv. Med hänsyn till detta skulle jag säga att det blir svårt för säljarna att hävda att ni borde ha upptäckt felet vid undersökningen. Det kan inte rimligen krävas att tak ska rivas ner för att titta på plåten. Felet får således anses utgöra ett s.k. dolt fel. För att ha rätt att åberopa felet måste det dock reklameras inom skälig tid (4 kap. 19 a § JB), så ni bör meddela säljarna om felet snarast möjligt!
Vad ni bör göra i detta skede är att omgående reklamera felet hos säljaren och samtidigt meddela att ni kräver prisavdrag. För att undvika höga utgifter för juridisk hjälp vore det klokast att bestämt berätta för säljarna att ni har rätten på er sida och hota med stämning om ni inte kan komma överens om prisavdrag. Står säljarna på sig och vägrar gå med på detta är ni välkomna att kontakta Lawlines juristbyrå för ytterligare juridisk rådgivning. Ni hittar dem här: http://www.lawline.se/boka
Hoppas att ni har fått svar på era frågor!
Vänliga hälsningar,
