Lawline svarar
Hej, och tack för din fråga!
När det gäller köp av bostadsrätter finns egentligen, rent juridiskt, ingenting som heter dolda fel. Köpet regleras av bestämmelserna i köplagen (https://lagen.nu/1990:931). Kort sagt innebär det att köparen inte har lika stark undersökningsplikt innan köpet som om det gällde en fastighet, utan att det är enklare för köparen att påtala fel i efterhand. Om det är fel på bostadsrätten, kan köparen exempelvis kräva avhjälpande säljaren enligt 34 § Köplagen. I detta fall bör detta innebära att säljaren står för den renovering som krävs. Säljaren har även rätt att på egen bekostnad avhjälpa felet enligt 36 § även om köparen inte skulle kräva detta. Först i andra hand, om avhjälpande inte kommer till stånd, har köparen rätt att kräva prisavdrag enlgit 37 § Köplagen. I vart fall måste köparen dock så snart som möjligt efter att du upptäckte felet höra av sig om det till säljaren, enligt 32 § Köplagen.
För att det skall föreligga ett fel, måste i korthet följande krav uppfyllas:
Felet måste ha funnits vid köptillfället
Felet skall inte ha varit upptäckbart
Felet skall inte ha varit förväntat
Lägenhetens egenskaper avviker från uppgifter som säljaren har lämnat.
Att felet inte skall ha varit upptäckbart innebär att köparen vid en normal granskning inte skall ha kunnat upptäcka det. Det kan alltså i detta fall bero av hur uppenbart det var att golvbrunnen inte var i normalt skick, men om det exempelvis inte enkelt gick att lyfta på brunnens lock går det nog att hävda att felet inte var upptäckbart.
Att felet inte skall ha varit förväntat innebär att det inte objektivt skall ha varit att räkna med. Vid köp av en bostadsrätt som används normalt borde en felaktig golvbrunn inte vara att räkna med.
Det sista kravet innebär att köparen inte får ha varit informerad om felet vid köpet; i så fall är det självklart att köparen inte kan hävda att det föreligger ett fel. I praktiken innebär detta att säljaren har en upplysningsplikt om fel i bostadsrätten, men säljaren behöver inte ha uttryckt sig helt specifikt. Ett uttryck som "...men badrummet behöver fortfarande renoveras lite." skulle exempelvis kunna innebära att köparen har anledning att räkna med fel som inte är alltför otänkbara.
Sammanfattningsvis uppfyller troligen golvbrunnsfelet kraven för att vara ett "dolt fel", förutsatt att köparen inte vid köpet informerats om det och det inte varit mycket enkelt att upptäcka felet.
