Dold samäganderätt och samäganderättslagen
Oskiftat dödsbo bouppteckning registrerad 20XX 04 10 på tingsrätten. Dödsboet består av efterlevande maka + 3 särkullbarn från den avlidne. Efterlevande maka bor i ovanvåning på näringsfastighet + undervåningen hyrs ut till affärsverksamhet. Efterlevande maka äger hela näringsfastigheten 100 % ensam sedan 1984. Särkullbarnen hävdar att näringsfastigheten är dold samäganderätt. Var kan jag hitta i lagtexten att lagen om samäganderätt ej gäller näringsfastighet?
Lawline svarar
Hej,
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Dold samäganderätt
Som utgångspunkt vid fastighetsköp gäller att den som skriver under köpeavtalet blir fastighetens ägare och det är även denna person som kan ansöka om lagfart. Det är då denna person som anses vara fastighetens ”öppna ägare”. Men i rättspraxis har det utvecklats en princip om dold samäganderätt, vilket innebär att under vissa förutsättningar så kan t.ex. en make/maka ha rätt till den andel (vanligtvis hälften) i en fastighet, trots att vederbörande inte står som avtalspart.
För att dold samäganderätt ska föreligga så ska tre förutsättningar föreligga;
1. egendomen ska ha förvärvats för gemensamt bruk,
2. maken som inte utåt agerar som avtalspart ska ha lämnat ett ekonomiskt bidrag vid förvärvet, och
3. det ska mellan makarna ha förelegat gemensam partsavsikt att egendomen skulle ägas av makarna gemensamt.
Vid bedömningen av dessa kriterier så ska man utgå från de givna förhållande vid tiden för förvärvet. Om de tre ovan beskrivna förutsättningarna är uppfyllda så finns det en presumtion att makarna samäger egendomen.
Dock kan denna presumtion brytas, t.ex. om den ”öppna ägaren” kan föra bevisning om att något av de tre rekvisiten inte är uppfyllda.
Att en make har dold samäganderätt innebär att den maken har ett anspråk på att bli insatt som öppen ägare, vilket kan ske genom en s.k. insättandeförklaring. Om en make med dold samäganderätt avlider så övergår detta anspråk på att bli insatt som öppen ägare till makens arvingar eller testamentstagare, se rättsfallet NJA 1986 s. 83.
Det är den part som hävdar att det föreligger dold samäganderätt som har bevisbördan för det, dvs. måste bevisa det.
Lag om samäganderätt
Som utgångspunkt gäller denna lag när två eller flera tillsammans äger fastighet eller lös sak, se 1 § samäganderättslagen. Lagen är dispositiv vilket innebär att den gäller om inget annat har avtalats. Dock finns det vissa fall då lagen inte är tillämplig, exempelvis då det handlar om förvaltning av samfälligheter, allmänning, bildande av viltvårdsområde eller fiskevårdsområde. Detta verkar dock inte vara fallet i denna situation.
Enlig 19 § samäganderättslagen hänvisas gällande egendomsförhållande som rör delägare till oskiftat dödsbo till särskilda bestämmelser som ska gälla utöver reglerna i samäganderättslagen, dessa är bestämmelserna i 18-24 kapitlen ärvdabalken (ÄB). Exempelvis i 19 kap. 13 § ÄB stadgas att fast egendom får av boutredningsmannen ej överlåtas utan att delägarna skriftligen lämnat sitt samtycke eller om rätten tillåter det.
Sammanfattningsvis
Det är alltså de tre särkullbarnen som måste visa att fastigheten ägdes med dold samäganderätt. De måste bevisa att de tre kriterier som jag ovant nämnd är uppfyllda. Om dem lyckas med detta så presumeras således fastigheten ägas med samäganderätt och som utgångspunkt är då samäganderättslagen tillämplig.
Hoppas detta var svar på din fråga!
Om du har några ytterligare frågor kan du maila till info@lawline.se och hänvisa till denna fråga.
Med vänlig hälsning,
