Delningsprincipen vid överlåtelse av bostadsrätt
Hej!
Fråga 1: Min svärmor vill ge sin bostadsrätt till sin son i gåva och vill då att han i samband med detta tar över hennes lån. Juristen hon pratat med nämnde delningsprincipen, medan mäklaren hon pratat med sa att juristen inte visste vad han pratade om. Lägenheten köptes för 475 000 plus att hon belånat den ytterligare, så totalt har hon lån på 820 000. I september 2017 värderades lägenheten (muntligt) till ca 2 000 000 kr. Hur mycket i denna affär skulle bli gåva och hur mycket skulle bli försäljning/köp?
Fråga 2: Svärmor vill alltså kringgå reavinstskatt för sin del iom att hon vill ge lägenheten i gåva, men vad blir konsekvenserna av detta för min sambo när han sen säljer lägenheten? Hur mycket kommer han få betala i reavinstskatt? Säg då att lägenheten säljs för 2 000 000 och han då har det övertagna lånet på 820 000.
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Inkomstskattelagen(IL) är tillämplig i fallet.
Det juristen säger stämmer, alltså att delningsprincipen gäller. I RÅ 1988 ref 22 klargjordes att delningsprincipen gäller vid blandade fång vid överlåtelse av bostadsrätt. Med blandade fång menas alltså att ena delen räknas som benefik(gåva) och den andra delen som onerös(en motprestation har erhållits). Således kommer beskattningskonsekvensen bli andra än om t.ex. hela överlåtelsen hade varit en gåva eller ett köp.
Om vi då räknar på just din svärmors fall och svarar på din första fråga, så blir det såhär:
Anskaffningsvärde för bostadsrätten är 475 000 kr.Marknadsvärdet är 2 000 000 krÖvertagandet av lånet räknas som ersättning, alltså blir ersättningen 820 000 kr.Hur stor del är då benefik respektive onerös?
Onerös del: ersättningen delat med marknadsvärdet på tillgången vid gåvotillfället. 820 000/2 000 000= 0,41. 41% av överlåtelsen är benefik.
Benefik del= 59% av överlåtelsen är gåva. Den benefika delen av överlåtelsen föranleder ingen inkomstbeskattning.
Om din svärmor betalade 475 000 kr från början så ska nu endast 41 % räknas som ett köp. Omkostnadsbeloppet för den onerösa delen blir enligt 44 kap 14 § IL anskaffningsutgiften för bostadsrätten, alltså 0,41x475 000= 194 750 kr.
Kapitalvinsten är enligt 44 kap 13 § ersättningen minskad med utgifterna för avyttringen(t.ex. mäklararvode) och minskad med omkostnadsbeloppet.
Alltså 820 000-194 750= 625 250 kr. Detta är kapitalvinsten. Enligt 46 kap 18 § IL ska endast 22/30 av kapitalvinsten tas upp i inkomstslaget kapital. Det blir ca 458 517 kr som kommer ett beskattas med 30 % enligt 65 kap 7 § IL(under förutsättning att hon inte har andra inkomster eller utgifter i inkomstslaget kapital).
Till din andra fråga, vad blir beskattningskonsekvenserna för din sambo när han säljer?
Vi utreder först vad din sambos omkostnadsbelopp är. Han har tagit över lånen vilket räknades som ersättningen. Anskaffningsutgiften för din sambo var alltså 820 000 kr. Men här får vi inte glömma 44 kap 21 §, kontinuitetsprincipen. Den säger att om en tillgång förvärvas genom gåva så inträder förvärvaren i den tidigare ägarens skattemässiga situation. Det betyder att din sambo tar över din svärmors omkostnadsbelopp för den benefika delen. Den benefika delen va 59 % av 475 000 kr=280 250 kr. Sammanlagt blir omkostnadsbeloppet för din sambo 820 000+280 250= 1 100 250 kr.
Om han då säljer för 2 000 000 kr blir kapitalvinsten enligt 44 kap 13 och 14 §§, 2 000 000-1 100 250= 899 750 kr.
Samma gäller här att kapitalvinsten kvoteras enligt 46 kap 18 § och tas upp till 22/30. Det blir ca 659 817 kr som tas upp i inkomstslaget kapital!
Hoppas att du fick svar på din fråga och ställ gärna följdfrågor om det är något mer du undrar över eller om det är något som är oklart!
