FrågaKÖPRÄTTKöplagen18/07/2014

Felansvar och undersökningsplikt för bostadsrätt

Sålt min bostadsrätt (hus byggt 1970) och nu när köparen börjar riva tapeter så hittar hen mögel på väggen. Detta är inte en vägg som angränsar till våtutrymme. Jag som säljare rev själv inga tapeter när jag flyttade in så detta kan vara en gammal fuktskada.

Köparen gjorde ingen besiktning av bostaden innan överlåtelsen.

Vad är mitt ansvar och vilka juridiska påföljder finns när lägenheten är såld och tillträde redan gjorts?

Lawline svarar

Hej och tack för att du vänder dig till Lawline!

En bostadsrätt är lös egendom och regleringen hittar vi i Köplagen, se https://lagen.nu/1990:931.

Avtal

Eftersom köplagen, till skillnad från konsumentköplagen, inte är tvingande så kan du och säljaren komma överens om andra regler än dem som står i lagen(3§). Jag utgår från att ni inte har ett från lagen avvikande avtal utan redogör för vad köplagen säger.

Fel på bostadsrätten

Det föreligger ett köprättsligt fel om lägenheten inte överensstämmer med vad ni avtalat om eller om den avviker från vad köparen kunnat förvänta sig(17§).

När det gäller denna form av egendom så köps den som utgångspunkt i "befintligt skick" vilket är det skick den befinner sig i på kontraktsdagen. Trots detta så är det fel på egendomen enligt 18§, om

1. varan inte överensstämmer med sådana uppgifter om dess egenskaper eller användning som säljaren har lämnat före köpet och som kan antas ha inverkat på köpet,            

2. säljaren före köpet har underlåtit att upplysa köparen om ett sådant väsentligt förhållande rörande varans egenskaper eller användning som han måste antas ha känt till och som köparen med fog kunde räkna med att bli upplyst om, under förutsättning att underlåtenheten kan antas ha inverkat på köpet

3. varan är i väsentligt sämre skick än köparen med hänsyn till varans pris och övriga omständigheter med fog har kunnat förutsätta.

Av det du beskriver så är det sannolikt ett köprättsligt fel eftersom köparen inte ska behöva förvänta sig mögelskador. Dock kan jag inte ge ett definitivt svar då exempelvis lägenhetens skick och ålder spelar in när man avgör vad köparen har rätt att förvänta sig.

Risken

Risken för egendomen går över på köparen när han tar över egendomen men du svarar för fel som funnits innan dess, även om bristerna visar sig först senare(13, 21§). I ditt fall så fanns möglet redan innan köparen tog över lägenheten.

Undersökningsplikt

De flesta kontrakt innehåller en klausul som uppmanar köparen att noggrant undersöka lägenheten och att fastigheten säljs i befintligt skick. Detta medför att köparen har en undersökningsplikt i princip motsvarande den som en köpare har vid köp av fastighet. Även om ni inte har en sådan klausul så finns en ganska långtgående undersökningsplikt just vad gäller bostadsrätter(20§).

Köparen kan inte göra gällande fel som han borde upptäckt eller hade anledning att misstänka med hänsyn till lägenhetens ålder och skick. Det är alltså endast dolda fel som kan påtalas. Man utgår från vad en hypotetiskt normalkunnig och noggrann person skulle hittat och man tar inte hänsyn till vad just denna köparen har för kunskaper och förmågor. Om det vid en lekmans undersökning funnits indikationer på fel(exempelvis fuktfläckar eller dålig lukt)så utökas kraven på köparens undersökningsplikt. Köparen är då skyldig att utreda den bakomliggande orsaken till felet och omfattningen på felet. Om man som köpare inte kan dra några säkra slutsatser och det finns skäl till oro så anses man normalt skyldig att anlita expertis. Fel som köparen skulle ha kunnat upptäcka vid en noggrant genomförd undersökning, får han inte åberopa. Du som säljare ansvarar för dolda fel, det är fel som inte hade kunnat upptäckas av köparen och detta oavsett om du som säljare känt till felen eller inte.

Reklamation

Du har inte angett hur lång tid som gått från köpet till att köparen hörde av sig om felet. Enligt köplagen ska reklamationen göras inom skälig tid från han märkte felet men som längst inom två år, om inget annat avtalats mellan er(32§).

Påföljd

Om man kommer fram till att du som säljare ansvarar för felet så har du skyldighet att avhjälpa felet eller ge prisavdrag och eventuellt också utge skadestånd(30,34,37 och 40§).

Sammanfattning

Du som säljare ansvarar för fel som köparen inte ska ha kunnat förvänta sig eller som avviker från vad ni avtalat. Det krävs också att han genomförde en noggrann undersökning, utifrån vad en normalkunnig lekman borde upptäckt. Detta är så kallade dolda fel och köparen har en två år lång reklamationsfrist. Jag kan inte ge dig ett klart svar på vad köparen hade rätt att förvänta sig eller om han fullgjorde sin undersökningsplikt utifrån den information jag har.

Om du vill ha hjälp att utreda och bedöma saken vidare så rekommenderar jag att du vänder dig till någon av de specialiserade jurister Lawline samarbetar med. Du kan boka tid på ett kontor nära dig direkt via http://lawline.se/boka alt klicka på knappen till höger.

Hoppas du fick svar på din fråga!

Med vänlig hälsning

Cornelia GöranssonRådgivare
Public question details image

Ställ en Expressfråga 1499 kr

Behöver du hjälp med att lösa en fråga gällande Köprätt och Köplagen? Vi kan hjälpa dig!

Ställ din fråga i formuläret nedan och få svar inom 72 timmar.

Betala medKlarna Logo
0 / 1500
swish logo