Bodelning av fastighet
Hej, Jag och min fd man skiljde oss 2010. Han bodde kvar i huset. Vi står som ägare 50/50. Nu har han sålt huset och vi ska göra en bodelning. Min fråga är hur vi räknar ut värdet skatter mm och vad vi delar på i slutändan.Vi har ett lån på huset som vi båda står på, men bara min fd man betalar för lånet. Min fd lade in en summa kontanter(arv från sin mor) när vi köpte huset samt att vi la in lika mycket från våra gemensamma besparingar. Om det har någon påverkan i slutändan. Hur gör vi värderingen?/ tack på förhand
Lawline svarar
Hej, och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
I detta fall blir Äktenskapsbalken (ÄktB) tillämplig mellan makarna. Enligt 9 kap 1§ ÄktB ska makars egendom fördelas mellan dem när äktenskapet upplöses. Enligt 9 kap 2§ ÄktB ska bodelning göras med utgångspunkt i egendomsförhållandena den dag då talan om äktenskapsskillnad väcktes, vilket innebär att bodelningen ska göras med utgångspunkt i de egendomsförhållanden som förelåg 2010. Det innebär att de skulder ni hade 2010 ska ligga till grund för beräkningen. Egendomens värde kan förändras mycket från den kritiska tidpunkten, alltså då talan om äktenskapsskillnad väcktes. Därför ska en värdering av fastigheten ske så nära bodelningen som möjligt, och vid bodelningen kommer fastighetens marknadsvärde att användas.
Vidare följer en redovisningsplikt av 9 kap 3§ ÄktB, vilken innebär att makarna ska redovisa för tillgångar och skulder fram till bodelning sker. En skuld kan förändras i värde genom att amortering sker eller genom preskription. Värdeförändringar ska alltså fram till bodelningen redovisas. Om skulden har betalats får detta betydelse, eftersom det får betydelse vid lottläggningen då det delningsbara nettot ökar. Utgångspunkten är alltså att skulderna, liksom värdet på fasitgheten, ska beaktas till sitt värde då bodelning sker.
Av 11 kap 2§ ÄktB följer att vid beräkningen av makarnas andelar i boet skall så mycket avräknas från en makes giftorättsgods att det täcker de skulder som den maken hade när talan om äktenskapsskillnad väcktes. Det innebär alltså att från tillgångarna ska tas bort de skulder som makarna hade då talan om äktenskapsskillnad väcktes. Det innebär att man tar fastighetens marknadsvärde och minskar med det med skulderna hänförliga till fastigheten. Det giftorättsgods som återstår efter att skulder dragits av enligt ovan, ska sedan läggas samman och delas lika mellan makarna, vilket följer av 11 kap 3§ ÄktB. Det faktum att din make lade in kontanter vid köpet av huset samt att ni båda la in gemensamma besparingar har således ingen betydelse eftersom fastigheten kommer räkna som giftorättsgods.
Eventuell vinstskatt betalas av ägaren av fastigheten, och blir aktuell först när det sker en försäljning av fastigheten. Skatt beräknas enligt Inkomstskattelagen. För att räkna ut eventuell vinstskatt tar man ersättningen för fastigheten vid försäljningen, minskat med omkostnadsbeloppet (vad fastigheten köptes för). Omkostnadsbeloppet får ökas med eventuella renoveringar samt mäklararvode.
Ett rättsfall (NJA 1973 s. 23) stadgar att kommande kapitalvinstskatt som ska betalas av ägaren om den väljer att sälja efter att äktenskapet upphört, ska inte beaktas vid bodelningen. I det aktuella fallet har det dock skett en försäljning av fastigheten innan bodelning sker, vilket innebär att skatteskulder ska beaktas vid bodelningen.
Vid försäljningen av fastigheten kan en skatteskuld uppstå. Detta innebär att det först måste ske en kapitalvinstberäkning, där det kommer utredas vilken skatt som kommer betalas på grund av försäljningen av fastigheten. Därefter återstår ett värde på fastigheten. Detta värde minskas med det lån som finns kvar på fastigheten (som ni båda står på). Återstående belopp delas på två, vilket följer av ovan beskrivna regel i 11 kap 3§ ÄktB.
Hälsningar,
