Beskattningskonsekvenser vid andelsöverlåtelse av fastighet
Hej, Jag delar ett fritidshus med min syster. Nu ska jag köpa ut henne. Huset är värderat till 200 000 kr av mäklare. Taxeringsvärdet är 75 000 kr (bara tomten gammalt hus) Vad är enklast, gåvobrev eller försäljning? 22% i skatt på hennes vinst betalas in till skatteverket?
Finns något sätt för henne att komma undan att betala denna skatt?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Gåvor av fastigheter
Gåvor är skattefria enligt 8:2 inkomstskattelagen (IL). För fastigheter gäller enligt 44:21 IL den s.k. kontinuitetsprincipen vid gåvor. Det innebär att gåvomottagaren inträder i den tidigare ägarens skattemässiga situation när den får gåvan. Det har främst effekt på det omkostnadsbelopp som den mottagande parten senare får använda vid eventuell försäljning. Omkostnadsbeloppet räknas av från köpesumman vid beräkning av kapitalvinsten och således är ett högt omkostnadsbelopp önskvärt för att minska skatten vid försäljning. Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften ökat med förbättringsutgifter. Skulle du få fastigheten som gåva utgår därmed ingen skatt. När du sedan säljer fastigheten får du dock bara räkna in anskaffningsutgiften som din syster hade vid köpet för hennes andel, dvs vad hon betalade vid köpet av hennes andel. Med tanke på att fastigheter har ökat mycket i värde kan du därför behöva skatta en ganska stor summa vid försäljning av fastigheten.
Huvudsaklighetsprincipen
För fastigheter gäller huvudsaklighetsprincipen. Den innebär att en förvärv inte delas upp i en gåvodel och en köpdel. Hela förvärvet bedöms i stället vara antingen gåva eller köp. Det gör att en köpeskilling kan erläggas utan att förvärvet tappar sin status som gåva. Genom rättspraxis har det vuxit fram att det rör sig om en gåva så länge köpeskillingen inte når upp till fastighetens taxeringsvärde. Du kan alltså erlägga en köpeskilling som är lägre än taxeringsvärdet utan att det kommer att betraktas som ett köp och utan att kapitalvinstbeskattning blir aktuellt. Observera dock att utgångspunkten blir halva taxeringsvärdet när du köper halva fastigheten.
Stämpelskatt
Gåvor är generellt befriade från stämpelskatt. När gåvor sker mot betalning utgår dock stämpelskatt om betalningen uppgår till minst 85% av taxeringsvärdet, enligt 5 § i lagen om stämpelskatt vid inskrivningsmyndigheter. Om stämpelskatt utgår uppgår den till 1,5% av det högsta av köpeskillingen och taxeringsvärdet (framgår av 8-9 §§ i samma lag).
Era alternativ är således följande:
1. Din syster skänker fastigheten till dig, alternativt säljer sin del av fastigheten till dig för under 85% av hennes halvas taxeringsvärde. Då skattar ni ingenting nu. Det går alltså att undvika beskattningskonsekvenser i nuläget om köpeskillingen understiger 31 875 kronor (75 000/2 x 0,85 =31 875).
2. Sälja fastigheten till mellan 85-99% av taxeringsvärdet. I det fallet slipper ni kapitalvinstskatt men måste betala stämpelskatt.
3. Sälja fastigheten till ett värde motsvarande minst taxeringsvärdet. I det här scenariot betalar din syster kapitalvinstskatt och ni ska även betala stämpelskatt.
Min bedömning är att alternativ 1 är det smidigaste. Observera dock det jag tog upp tidigare om att du antagligen kommer få betala mer i skatt vid en eventuell försäljning om du övertar fastigheten genom gåva. Beskattningen skjuts på det sättet egentligen bara upp till ett senare tillfälle.
Vill du läsa vidare kan jag rekommendera Skatteverkets hemsida och Lantmäteriets hemsida.
