Besittningsskyddet vid hyra av en- eller tvåfamiljshus
Hej
Mina föräldrar hyr ut ett hus som de äger.
Hyresavtalet skrevs på 130901 och tillsvidare.
Det har också samma datum upprättats en handling angående besittningsskyddet.
Blankett NH-4 där nedanstående bockats i.
i ett en- eller tvåfamiljshus (som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet) eller en bostadslägenhet inom en ägarlägenhetsfastighet (som inte ingår i en affärsmässigt bedriven uthyrningsverksamhet)
Vi kommer överens om att hyresgästen inte har rätt till förlängning av hyresavtalet om hyresvärden begär att hyresförhållandet ska upphöra på grund av att hyresvärden ska bosätta sig i lägenheten eller överlåta huset.
Det står också att giltighetstiden på detta avtal gäller i fyra år från tillträdesdag.
Hyresgästen har under två år påtalat att hon letar efter annat boende.
Jag och min sambo vill nu flytta in i huset ganska omgående och undrar vad det är som gäller.
Är det bara att säga upp hyresgästen och är det tre hela månader som gäller innan hon behöver vara ute?
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
En hyresgäst har som huvudregel rätt till förlängning av avtalet när hyresvärden säger upp det, utom i de undantagsfall som räknas upp i jordabalken (JB) 12 kap. 46 §. Hyresgästens rätt till förlängning kallas för besittningsskydd. I paragrafens sjätte punkt finns ett undantag när det gäller uthyrning av en- eller tvåfamiljshus, och en hyresgäst har inte besittningsskydd om upplåtaren (dina föräldrar) har ett sådant intresse att förfoga över lägenheten att hyresgästen skäligen bör flytta. De vanligaste fallen när denna regel kan tillämpas är om hyresvärden själv vill flytta in i eller sälja huset/lägenheten, men den kan tillämpas även i andra fall. Det finns situationer liknande din som har bedömts i praxis, och det är ett berättigat intresse för hyresvärden att kunna hyra ut till familjemedlemmar. Det bedöms dock inte riktigt lika starkt som om hyresvärden vill ta över huset själv, och då blir övriga omständigheter avgörande. Om hyresgästen under längre tid uttalat letat efter annat boende lär det tala för att hyresgästen kan sägas upp.
Det finns vissa möjligheter att avtala bort besittningsskyddet, vilket har skett i blankett NH-4. Det som har bockats i på blanketten motsvarar JB 12 kap. 45 a § punkt 2 a. Som jag uppfattar regeln är det en förutsättning för att besittningsskyddet ska brytas att dina föräldrar vill bosätta sig i huset eller sälja det. Att besittningsskyddet har avtalats bort har då ingen betydelse om syftet med en uppsägning är att dina föräldrar vill hyra ut till dig och din sambo istället.
Möjligheten för dina föräldrar att säga upp nuvarande hyresgäster är då om ovan nämnda undantag i JB 12 kap. 46 § kan tillämpas. Exempel på andra omständigheter som kan tala emot en förlängning av nuvarande gästers kontrakt är att hyrestiden varit relativt kort, om det finns möjligheter till annat boende och om hyresgästen inte har barn. Uppsägningen ska vara skriftlig, uppsägningstiden är tre hela månader, och det kan ta längre tid innan huset blir tomt om hyresgästerna bestrider uppsägningen.
Jag hoppas att svaret är er till hjälp.
Med vänliga hälsningar,
