Besittningsskydd vid hyra av lägenhet i bondgård
Hej, vi hyr en lägenhet i en gammal bondgård. I huset så är det sammanlagt 4 lägenheter, varav 3 är uthyrda, den 4:de bor hyresvärden själv i. Nu ska de sälja huset och den nya ägaren vill inte ha hyresgäster utan vill ha hela huset som enfamiljboende.
De har inte ändrat typkod 220 till 320 när de började hyra ut alla lägenheterna för 6år sedan. Så den nuvarande hyresväredn säger att vi hyr i ett småhus vilket han menar att då gäller inte besittningsrätt, men jag anser att de har fyra lägenheter i huset och då borde besittningsrätt gälla även vid försäljning.
Vad anser ni?
Lawline svarar
Hej!
Tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga.
När man hyr en bostadslägenhet är huvudregeln att hyresgästen har besittningsskydd om hyresvärden säger upp. Huvudregeln kan frångås om något undantag i jordabalken, JB, 12 kap. 46 § är tillämpligt. Din hyresvärd motiverar varför ni måste flytta med att ni hyr i ett småhus. I punkt 6 i JB 12 kap. 46 § finns ett undantag om hyresavtalet avser ett en- eller tvåfamiljshus som inte hyrs ut inom ramen för en näringsverksamhet. Att det aktuella huset är taxerat som ett småhus är inte avgörande för bedömningen. Du anger att de fyra lägenheterna i huset har varit uthyrda de senaste sex åren. Av praxis framgår, att även om huset från börjar var avsett som ett enfamiljshus (därav taxeringen), det kan ha bytt karaktär till ett flerfamiljshus om uppdelningen i flera lägenheter är tillräckligt varaktig. Om uppdelningen har gjorts i syfte att vara permanent och de fyra lägenheterna fungerar som helt självständiga enheter kan det vara så att bondgården ska ses som ett flerfamiljshus snarare än ett enfamiljshus, och i så fall bryts inte besittningsskyddet på den grunden. Vid en jämförelse med praxis verkar uthyrningen inte vara affärsmässigt bedriven av det du beskriver.
Om inte 6e punkten kan tillämpas ska det även göras en prövning av generalklausulen i 10e punkten. Här kan man ta hänsyn till situationen i sin helhet. Hyresvärden behöver till att börja med ett sakligt skäl, vilket det är att vilja bosätta sig i huset själv. Det ska vägas mot hyresgästens intresse av att bo kvar. Hyresgästens intresse är som tyngst när lägenheten som avses är permanentbostad. Om det är svårt att få tag i en annan bostad lär bedömningen falla ut till hyresgästens fördel.
Jag hoppas att svaret är till hjälp.
Vänliga hälsningar,
