Besittningsskydd och avhysning
Hej!
Jag äger en fastighet som består av två hus på tomten - ett stort bostadshus och ett mindre "gästhus". Mina föräldrar har hyrt hela fastigheten, de har sedan hyrt ut gästhuset i andra hand. Deras hyresgästerna har bott där länge, i alla fall 5-6 är.
Min far har nu gått bort och huset är för stort för mamma att bo i. Jag tänker därför sälja fastigheter. Planen är också att få de nya ägarna att låta mamma bo i gästhuset. Hyresgästerna som bor i gästhuset är bra personer så jag tror inte det blir några problem men jag vill kolla upp vad som gäller för säkerhetsskull. Nu till mina frågor:
1. Har hyresgästerna som bor i gästhuset, som alltså har ett andrahandskontrakt, något besittningsskydd?
2. Om min mamma säger upp dem och de börjar krångla t.ex. genom att hänvisa till något besittningsskydd, hur snabbt kan ett sådant ärende avgöras? Kan jag ens påbörja försäljning av huset innan de flyttat ut eller räcker det att mamma säger upp dem och jag sedan påbörjar försäljningen? (Självklart kommer de ha tre månader på sig att flytta ut).
Lawline svarar
1. Besittningsskyddets räckvidd
Ja, andrahandshyresgästerna har besittningsskydd gentemot din mor (dvs. förstahandshyresgästen). Men om din mors hyresavtal med dig sägs upp faller även andrahandshyresgästens hyresrätt bort. För din del spelar det därför spelar inte någon roll att andrahandshyresgästen har ett besittningsskydd. Det gäller nämligen endast mot din mor och inte mot dig som ägare av fastigheten.
En annan sak är att andrahandshyresgästens besittningsskydd är svagt. I regel ger det vika när förstahandshyresgästen vill flytta tillbaka till sin bostad. Därför finns det inte några juridiska svårigheter med att få de nuvarande hyresgästerna att flytta ut. Det gäller vare sig du säger upp förstahandskontraktet med din mor, eller om ni behåller förstahandskontraktet som det är, och din mor istället väljer att säga upp andrahandskontraktet.
2. Möjligheter att hantera eventuella problem
Du kan börja försäljningen av bostaden oavsett om de nuvarande hyresgästerna går med att hyresrätten är uppsagd eller inte. Besittningsskyddet gäller nämligen inte mot dig som ägare av fastigheten och påverkar inte din rätt att sälja huset. Men det går inte att tvinga andrahandshyresgästerna att flytta ut så länge frågan är tvistig, dvs. när hyresgästerna bestrider uppsägningens giltighet. Tvisten måste under sådana omständigheter först avgöras innan nyttjanderätten förfaller, vilket sker antingen genom ett avgörande i domstol eller genom beslut av Kronofogden. Och vilken instans som tar beslutet beror på hur andrahandshyresgästen väljer att agera.
För att tvinga hyresgästerna att flytta ut ska ni ansöka om avhysning hos Kronofogden. Om hyresgästerna bestrider föreläggandet om avhysning måste saken prövas i domstol. Av den anledningen kan det ta lite tid att få tvisten ur världen och hyresgästerna avhysta. Ni kan läsa mer om avhysning och även ladda ner den blankett som används vid ansökan till Kronofogden här: http://www.kronofogden.se/Avhysning.html.
Det är svårt att säga exakt hur lång tid det kan ta om andrahandshyresgästerna bestrider ansökan om avhysning och saken går till domstol. Det beror bl.a. på vilken domstol som är behöriga att pröva målet. En grov uppskattning är att det tar drygt sex månader. Om andrahandshyresgästen inte bestrider avhysningsföreläggandet, och saken därmed inte behöver prövas av domstol, verkställer Kronofogden avhysningen inom ett par veckor.
Hoppas detta ger svar på era frågor. Om ni önskar hjälp med att upprätta ett avhysningsföreläggande eller med uppsägning av andrahandskontraktet kan vi bistå med de tjänsterna. Kontakta oss så återkommer vi med en offert på arbetet. Enklare följdfrågor kan vi besvara utan extra kostnad.
