Beräkning av skatt på ärvd fastighet
Hej !
Om jag ärvt ett småhus och säljer det för 1.100.000:-
Hur mycket behöver jag betala i skatt för vinsten.
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Utgångspunkter ifråga om beskattning vid arv:
Kapitalvinster är vinster som uppstår på en icke-yrkesmässig grund (t.ex. genom försäljning av fastighet till privatperson) och dessa tas upp till beskattning för säljaren (inkomstskattelagen 1999:1229 44 kap 3 § (IL)). Vad gäller benefika överlåtelser (t.ex. överlåtelse av hus genom arv), utgör inte dessa kapitalvinster och ska därmed inte beskattas hos givaren (8 kap. 2 § IL). Däremot träder då mottagaren in i givarens skattemässiga situation (44 kap. 21 § IL). Det innebär att givarens anskaffningsutgift kommer att vara lika med mottagarens anskaffningsutgift. I detta fall är alltså du mottagaren och arvslåtaren (den du ärver från) är givaren.
OBS: Jag förutsätter att överlåtelsen inte utgör ett blandat fång, dvs. att det inte rör sig om delvis arv och delvis ersättning. Om någon ersättning inte utgått från din sida som överstiger taxeringsvärdet på fastigheten (ca 75 % av marknadsvärdet) - så klassas överlåtelsen i vardera fall som arv.
Anskaffningsutgift, vad är det? Avseende fastigheter är anskaffningsutgiften, kort sagt, det köparen betalat för fastigheten.
Beräkning av kapitalvinst
För att beräkna beskattningen av din kapitalvinst så drar du först av utgifterna för försäljning, från ersättningen (försäljningsinkomst = ersättning - omkostnadsbeloppet). (44 kap. 14 § IL)Omkostnadsbeloppet består av anskaffningsutgiften (som jag definierat ovan) och eventuella förbättringskostnader. Jag redogör först för hur anskaffningsutgiften dras av och sedan förbättringskostnaderna
Hur dras anskaffningsutgiften av?
Ersättningen i detta fall är 1 100 000 kr och det som dras av är då t.ex. 100.000 kr om arvslåtarens anskaffningsutgift var så stor. Om arvslåtaren i sin tur också ärvt fastigheten så får en gå tillbaka så långt till den personen som faktiskt köpte fastigheten, för att ta reda på utgiften. T.ex. om du ärvt fastigheten av din pappa så blir hans anskaffningsutgift aktuell. Vid försäljning kommer det innebära att förvärvaren är tvungen att skatta för den värdestegring som skett i förhållande till givarens anskaffningsutgift. Det innebär att om fastigheten stigit mycket i värde och anskaffningsutgiften inte var så stor, så kommer du ändå bli tvungen att skatta den stora delen i värdestegringen.
Hur dras eventuella förbättringsutgifter av?
Förbättringsutgifterna delas upp i:
1.) till- och ombyggnad av fastighet (t.ex. ombyggnad av garage)
2.) reparationer och underhåll av fastighet (t.ex. omläggning av tak, renovering av utrymmen osv.)
OBS: det finns en beloppsgräns avseende reparationer och underhåll på fem år. Tidsgränsen beräknas från de fem föregående beskattningsåren. Alltså: om du exempelvis renoverat köket 2011 så gäller inte reparationen som avdragsgill kostnad då mer än fem år passerat.
Låt oss nu ta ett exempel och säga att eventuella förbättringsutgifter sammanlagt uppgår till 300 000 kr (det måste vara inom beloppsgränsen). I sådant fall får 300 000 kr också dras av.
Den slutgiltiga beräkningen av kapitalvinst
1 100 000 - 100 000 - 300 000 = 700 000 kr.
Beräkning av skatt på kapitalvinst
Beskattning ska enbart ske för 22/30 av kapitalvinsten (45 kap. 33 § IL). Det innebär att kapitalvinsten måste kvoteras innan den tas till beskattning. I detta hypotetiska fall blir beräkningen då 700 000 kr/30 = 23 333 kr.
23 333 kr x 22 = 513 326 kr.
När kapitalvinsten kvoterats, ska vi multiplicera summan med skattesatsen. I inkomstslaget kapital har vi en skattesats på 30 %.
513 326 kr x 0,3 = 153 998 kr = slutgiltig skatt på fastigheten
Slutgiltigt råd:
I detta fall har jag alltså enbart använt mig av hypotetiska utgifter, då jag endast fått reda på försäljningsinkomsten för fastigheten. Det du nu behöver göra är alltså att ta reda på anskaffningsutgiften för fastigheten (av personen du ärvt fastigheten av). Du behöver också räkna ihop eventuella förbättringsutgifter och observera beloppsgränsen på fem år. Dessa sammanlagda utgifter drar du sedan av på försäljningsinkomsten och beräknar skatten i enlighet med schemat ovan.
Lycka till!
/Vänligen,
