Avtal om framtida försäljning av fast egendom
Jag ska få köpa en fastighet av en vän. Det är hans föräldrahem och det är ett dödsbo. Bouppteckning är inte klart ännu men vi har muntligt kommit överens om att när bouppteckning är klart ska jag få köpa fastigheten för 1.5 miljoner. Jag litar till 20års vänskap tillbaka och handslag på att få köpa denna. Men finns det något avtal man skulle kunna skriva oss emellan till dess att bouppteckning är klart?
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till Lawline med din fråga!
Köp av fast egendom regleras i 4 kap. 1 § Jordabalken. För att ett avtal om köp av fast egendom ska vara giltigt krävs att vissa formkrav beaktas. Det krävs en av er båda undertecknad köpehandling, uppgift om köpeskilling, vilken fastighet försäljningen avser samt en överlåtelseförklaring. Är inte samtliga formkrav uppfyllda är avtalet ogiltigt och binder varken dig eller din vän.
Ett muntligt avtal om fastighetsköp är ogiltigt, likaså ett löfte om att i framtiden ingå försäljning/köp av fast egendom. Din vän kan alltså avstå från att sälja fastigheten till dig även om han muntligen/skriftligen lovat en försäljning och ni skakat hand. Det finns således ingen möjlighet för dig att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten. Däremot är det vanligt att ingå ett s.k. handpenningavtal, vilket är ett avtal om att ingå fastighetsköp och att ett belopp lämnas som handpenning för det framtida köpet. Avtalet är då är giltigt men endast på så sätt att säljaren kan använda beloppet för att täcka den eventuella ekonomiska skada denne drabbas av om du inte fullföljer avtalet.
Handpenningavtalet tolkas som att, utan att det uttryckligen framgår, du som köpare åtar dig att ersätta säljaren för förluster om köpet inte fullföljs. Det måste dock uttryckligen framgå av avtalet att säljaren åtar sig ett sådant skadeståndsansvar, vilket då kan vara av betydelse att tänka på vid eventuellt upprättande av handpenningavtal. I annat fall har du endast rätt att få tillbaka handpenningen om säljaren inte fullföljer avtalet.
Sammanfattningsvis är det alltså inte möjligt att framtvinga ett fastighetsköp baserat på ett avtal om att i framtiden få förvärva fastigheten, utan samtliga formkrav i 4 kap. 1 § JB måste vara uppfyllda för giltighet. Genom avtal har du möjlighet till ersättning om säljaren ångrar sig, men du får inte rätt att genom ett sådant avtal förvärva fastigheten.
Jag hoppas att svaret är till din hjälp!
Vänligen,
