Avhysning av bostadshyresgäst
Jag hyr sedan fler år sommarbostad i en nedlagd skola. Av misstag har jag inte betalat hyra för 1:a kvartalet detta år, men härefter har det skett punktligt. Jag har inte fått någon påminnelse trots att vi, hyresvärden och jag, träffats upprepade gånger under året. Nu har jag fått besked om avhysning inom 30 dagar. Är detta relevant och skall jag acceptera?
Lawline svarar
Tack för att Du vänder dig till Lawline för Din fråga.
Jag ska utreda vilka krav som kan ställas på dig som hyresgäst utifrån två scenarion; dels att du inte alls har betalat hyra för 1:a kvartalet och dels som att du gjort det, men för sent. I slutet skriver jag hur du ska hantera avhysningen men hänsyn till mina svar på ovanstående scenarion.
Då du hyr en bostad tillämpas jordabalkens regler om bostadshyra som finns i dess 12e kapitel. HÄR.
1) Om betalning inte alls har skett:
När en hyresgäst dröjer med att betala sin hyra med mer än en vecka, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet då hyresrätten är förverkad (hyresrätten får sägas upp i förtid) (42 § st. 1 p 1). En ansökan hos kronofogdemyndigheten om att hyresgästen ska avhysas ses som en uppsägning (8 § st. 6).
Även om hyresrätten ses som förverkad och får sägas upp i förtid, finns en möjlighet för hyresgästen att ändå få kvarstanna i bostaden. Det är nämligen så, att hyresgästen inte får skiljas från lägenheten om hyresgästen betalar hyran till hyresvärden (eller deponerar den hos länsstyrelsen) inom tre veckor från det att uppsägningen mottagits och att det däri funnits en underrättelse om att hyresgästen har rätt att återvinna hyresrätten genom att betala den förfallna hyran. (44 § st. 1 p. 1). Innan denna tidfrist på tre veckor löpt ut, får ett avhysningsbeslut inte meddelas (st. 2). Vidare, om uppsägningen inte alls innehållit en underrättelse om att du som hyresgäst har möjlighet att återvinna hyresrätten, får inte en avhysning ske. För att denna tidfrist på tre veckor ska ha börjat löpa, ska hyresvärden vidare ha underrättat kommunen där hyresrätten ligger om att hyresrätten är uppsagt med anledning om varför. Har inte detta skett har inte tre veckorsfristen börjat "ticka" och du som hyresgäst får inte avhysas.
Viktigt här är att du som hyresgäst, om du önskar använda denna återvinningsregel och uppsägning skett i rätt ordning, kan bevisa att du faktiskt betalat hyran till hyresvärden (eller deponerat den hos länsstyrelsen). För att bevisa detta brukar krävas ett kvitto. Det är vidare mycket troligt att ett kontoutdrag som klart och tydligt visar att hyran blivit betalat inom tre veckor från uppsägningen är att anse som bevisning nog. En deponering hos länsstyrelsen kommer vidare ge dig bekräftelse på deponeringen, som räknas som bevisning.
Om dock uppsägningen skedd i behörig ordning där uppgift om återvinning finns, där kommunen är underrättad och tidsfristen på tre veckor löpt ut, är hyresrätten förverkad och hyresavtalet har upphört. I ett sådant fall har hyresgästen att avflytta från hyresrätten. Om hyresgästen inte flyttar självmant kommer avhysning att utföras vilket betyder att kronofodgen tömmer hyresrätten på hyresgästens egendom.
Om det däremot är så att den inte skett i behörig ordning där underrättelse om återvinning saknas, får du som tidigare sagt inte avhysas. Då bör du i första hand kontakta hyresvärden med hänvisning till detta svar och kräva att du får återvinna hyresrätten (under förutsättning att du fortfarande vill ha kvar den). Av den information som finns i frågan finner jag inte heller grund för att uppsägningen kan ha grund med anledning av annan omständighet, och hyresrätten skall därmed bestå.
2) Om betalning har skett, men för sent.
När en hyresgäst dröjer med att betala sin hyra med mer än en vecka, kan hyresvärden säga upp hyresavtalet då hyresrätten är förverkad (hyresrätten får sägas upp i förtid) (42 § st. 1 p 1) En ansökan hos kronofogdemyndigheten om att hyresgästen ska avhysas ses som en uppsägning (8 § st. 6). Detta gäller dock inte om hyresgästen har betalat den förfallna hyran innan hyresvärden har sagt upp hyresavtalet. Då har en s.k. rättelse skett vilket innebär att hyresrätten inte längre anses förverkad på den grunden att hyran är betald för sent. (43 §). Så om den förfallna hyran är betald innan ansökan om avhysning kommit dig tillhanda, är hyresrätten inte förverkad. Som hyreslagen är utformad har uppsägningen därmed inte varit giltig och du som hyresgäst har rätt att fortfarande använda den (46 §).
3) Hur du ska hantera beskedet om avhysningen
Avhysningar regleras av lagen om betalningsföreläggande och handräckning. HÄR
En avhysning är att se som en vanlig handräckning (3 §).
Ett bestridande av en vanlig handräckning kräver inte en anledning om varför (31-32 §§). Det räcker därmed med att enbart bestrida ansökan om avhysningen för att den inte ska verkställas. Detta ska dock ske skriftligt (31 §).
Anser du att, med hänsyn till vad jag har skrivit, att beskedet om avhysning är felaktigt ska du bestrida detta skriftligen (du behöver dock inte motivera varför). Gör detta snarast.
Anser du att hyresvärden har rätt i sin uppsägning så har du att acceptera avhysningen och flytta din egendom från hyresrätten. Om det är så att uppsägningen innehåller information om att du kan återvinna lägenheten och att kommunen är underrättad, kan du, för att inte förlora hyresrätten, se till att betala den förfallna hyran till hyresvärden.
Med vänlig hälsning,
