Ansvar vid innehav av hyresrätt och bostadsrätt
Hej!
Jag bor i en fastighet med både hyresrätter och bostadsrätter. Frågan gäller rökande granne.
Grannen bor under oss i hyresrätt, vi i bostadsrätt. Vår granne röker mycket och det lägger sig tungt ut i trapphuset och känns även av smått inne i vårt hem.
Vilken lag gäller i fallet, Hyreslagen eller Bostadsrättslagen och vad blir så fall utfallet?
Kan vi be att förenigen installerar ventilation i trapphuset/ alternativt förbättrar ventilationen i grannens lägenhet?
Brf är medveten om problemet då flera grannar så klart klagar men säger att de inte kan göra något. Finns det annan lösning(förutom flytt) som låter grannen fortsätta röka och oss andra slippa?
Tack så mycket,
Vänligen
Sebastian
Lawline svarar
Hej och tack för din fråga!
Eftersom ni är bostadsrättsinnehavare gäller bostadsrättslagen (1991:614) (BRL) mellan er och föreningen. Era rättigheter gentemot bostadsrättsföreningen regleras alltså i denna lag. Mellan hyresgästen i fråga och föreningen gäller däremot 12 kap. jordabalken (JB) (även kallat hyreslagen), eftersom föreningen är hyresvärd åt er granne. Grannens rättigheter och skyldigheter gentemot föreningen och dennes grannar regleras därför i hyreslagen.
Hyresgästens ansvar
Först kan sägas att hyresgästen har en långtgående rätt att använda sin lägenhet. Enligt 12:25 JB har hyresgästen dock en skyldighet att se till att boende i omgivningen inte utsätts för störningar som inte skäligen bör tålas eller som kan vara skadliga. Om hyresgästen utsätter de boende i omgivningen för sådana störningar ska hyresvärden ge hyresgästen en tillsägelse om att störningarna genast ska upphöra. Om man bor i ett flerfamiljshus (hyresrätter som bostadsrätter) måste man acceptera vissa störningar från sina grannar, men störningar som pågår hela tiden och som är allvarligare ska man inte behöva acceptera. Även vissa skadliga störningar får accepteras om de är lindriga. I bostadsrättslagen är det den som gör gällande att störningar har förekommit som har att visa att det förekommer störningar som utgör hinder eller men.
För att avgöra om hyresgästens rökning är en otillåten störning måste man avgöra om störningen är av sådan omfattning och art att den inte skäligen bör tillåtas. Man får också göra en avvägning mellan hyresgästens intresse av att få använda sin bostad, och bostadsrättsinnehavarens rätt att slippa störningar. Av praxis att döma behöver man tåla röklukt i stor utsträckning innan det räknas som en otillåten störning. I de allra flesta fall bedöms röklukt som tränger in i grannlägenheter inte gå utöver vad som skäligen bör tålas. Ingen hänsyn tas heller till om det är särskilt känsliga personer eller allergiker som bor i fastigheten. Att dålig lukt (från andra källor än rökning) har trängt in i lägenheten har dock i vissa fall bedömts som en otillåten störning.
Bostadsrättsföreningens ansvar
Om bostadsrättsföreningen brister i sin underhållsskyldighet eller om det på något annat sätt uppstår men i nyttjanderätten kan bostadsrättsinnehavaren ha rätt till exempelvis nedsättning av hyra eller skadestånd (se 7:4 BRL). Det finns dock inga möjligheter för bostadsrättsföreningar eller hyresvärdar att förbjuda rökning i sina fastigheter, om det inte är fråga om särskilda allergihus.
I fastigheten är det normalt bostadsrättsföreningen som ansvarar för ventilationen. Om det är ventilationen som är bristfällig är bostadsrättsföreningen skyldig att åtgärda detta, och om röken lägger sig tungt i trapphuset tyder det på att ventilationen inte fungerar som den ska där.
Sammanfattningsvis är det alltså svårt att visa att rökning är en sådan störning som går utöver vad som skäligen bör tålas. Föreningen kan dock vara skyldig att vidta åtgärder för att förbättra läget, om det exempelvis beror på bristfällig ventilation eller dåliga tätningar som faller inom föreningens ansvarsområde.
Mitt råd är att i första hand försöka prata med grannen i fråga och komma fram till en gemensam lösning för att förbättra situationen. Det kan även vara en god idé att tillsammans med de andra grannarna prata med föreningen och be dem se över möjligheten att vidta åtgärder som att täta lister och fönster. Är ni flera som gemensamt pratar med föreningen finns chansen att styrelsen inser att det är ett stort problem för flertalet boende. Kommer ni inte överens med föreningen kan ni kontakta Hyresnämnden som medlar i hyres- och bostadsrättstvister och även beslutar i tvister. Hyresnämnden kan också kontaktas för att få information och hjälp.
Jag hoppas att du har fått svar på din fråga och du är välkommen att återkomma med fler frågor!
Med vänliga hälsningar
Clara Danelid
