Ansvar för aktiebolags lokalhyresavtal vid överlåtelse av bolaget till ny ägare
Jag är ny premiumkund (Bolag Jornevald Consulting AB, 556627-4659)
FRÅGESTÄLLNING:
Jag är även ägare till ett aktiebolag i Telekombranschen. Tanken är dock att överlåta hela bolaget till en anställd, och detta från ca 1 juni. Bolaget i fråga hyr en kontorslokal med hyreskontrakt som löper till 1 november med 3 månaders uppsägning, annars förlängs det 1 år. Jag är tveksam till att den övertagande personen kommer att klara av att driva bolaget med lönsamhet och ha råd med hyran t ex.
När företaget överlåts, vad händer då med hyreskontraktet? Måste jag säga upp det och låta nya ägaren teckna nytt avtal, eller förs kontraktet automatiskt över till nye ägaren av bolaget, utan att denne behöver skriva på något avtal?
Alltså: Bolaget står kvar som hyresgäst men en annan person står som ansvarig firmatecknare. Kan jag på något sätt stå kvar som ansvarig som nuvarande firmatecknare om nye ägaren inte betalar hyrorna under kommande avtalsår?
Av vad jag kan läsa ut av hyreskontraktet finns ingen skrivning kring ev. överlåtelse.
Mvh Göran Jornevald
Lawline svarar
Hej Göran!
Välkommen till Lawline premium och tack för din fråga!
Frågan gäller vad som händer med ett avtal avseende hyra av kontorslokal när aktierna i aktiebolaget som innehar hyresrätten (jag tar dig på orden när du skriver att "bolaget i fråga hyr en kontorslokal" och "bolaget står kvar som hyresgäst") ska överlåtas. Fråga uppstår om avtalet avseende hyra av lokalen "per automatik" övergår till bolagets nye ägare tillsammans med bolagsaktierna?
Först, rent allmänt: ett aktiebolag kan överlåtas på två sätt. Antingen säljs bolagsaktierna, eller avyttras bolagets tillgångar separat (inkråmsaffär). Jag förstår att det är fråga om det förra av alternativen; bolaget ska ju överlåtas i sin helhet och, såvitt jag förstår, som sådant leva vidare med, eventuellt, samma namn (användningen av bolagsnamnet kan regleras i överlåtelseavtalet) och organisationsnummer. Verkan av att bolaget på det sättet får "leva vidare" är att dess ingångna avtal, hyresavtal, anställningsavtal osv. likaledes "lever kvar" – dock, givetvis, under förutsättning att det inte har skrivits in i respektive avtal att avtalet slutar att gälla för det fall bolaget byter ägare. Någon sådan skrivning i hyreskontraktet om vad som ska gälla vid en eventuell överlåtelse verkar här inte finnas.
Vidare: i Jordabalkens 12 kap. (Hyreslagen, se: https://lagen.nu/1970:994#K12P1S1) 32 § 1 st. upptas det generella förbudet för en hyresgäst att överlåta en hyresrätt utan sin hyresvärds samtycke. 12 kap. 36 § stipulerar ett undantag från överlåtelseförbudet och gör det i vissa fall möjligt att överlåta hyresrätten med Hyresnämndens tillstånd.
Paragrafen lyder:
"Den som hyr en lägenhet för att helt eller till väsentlig del använda den för handel, hantverk, industri eller annan förvärvsverksamhet, får överlåta hyresrätten till den som skall överta verksamheten, om hyresnämnden lämnar tillstånd till överlåtelsen. Sådant tillstånd skall lämnas, om hyresvärden ej har befogad anledning att motsätta sig att hyresrätten överlåts. Har hyresgästen innehaft lägenheten mindre än tre år, får tillstånd dock lämnas endast om synnerliga skäl föreligger. Tillståndet kan förenas med villkor." [min fetning]
Paragrafen gäller alltså när en hyresrätt överlåts – men detta är det inte fråga om när hyresrätten innehas av ett aktiebolag och aktierna i bolaget säljs. Hyresgästen förblir ju i det här fallet densamma, nämligen bolaget. (Se Edling, Jordabalk (1970:994) 12 kap. 36 §, Lexino 2014-01-01). I Bostadsdomstolens dom 39:78 (RBD 1978:39) klargjordes att 12 kap 36 § jordabalken inte aktualiseras i den situationen då ett aktiebolags aktier överlåts och bolaget har bedrivit sin rörelse i lokaler vilka bolaget också har innehaft hyresrätten till. Tillstånd från Hyresnämnden krävs med andra ord inte i ditt fall.
När företaget överlåts, övergår följaktligen hyresavtalet "automatiskt", ja, dvs. utan att varken Hyresnämndens eller hyresvärdens samtycke krävs, och utan att du behöver säga upp det eller att den nye ägaren av bolaget behöver teckna ett nytt avtal. Detta under förutsättning att ingen s.k. change of control klausul finns i hyresavtalet som uttryckligen reglerar situationen att ägarförhållandena hos hyresgästen förändras.
Avslutningsvis något om ställföreträdarskapet. För att ett bolag ska kunna ingå bindande avtal krävs att företaget har behörig företrädare (firmatecknare). Denne äger rätt att företräda bolaget och göra bolaget till avtalspart genom att skriftligen teckna dess firma. Ett bolag ska enligt Aktiebolagslagen, ABL (se: https://lagen.nu/2005:551) hos Bolagsverket registrera vilka som på det sättet får företräda bolaget och vidta rättshandlingar för bolagets räkning (ABL 8 kap. 43 § 1 st. 3 p.). Styrelse, VD och de som har registrerats som firmatecknare hos Bolagsverket är behöriga att teckna firma för aktiebolag (ABL 8 kap. 35-37 §§). Det framgår alltså av registreringsbevis eller stadgar vem som äger företräda och teckna bolagets firma och på det sättet kan göra bolaget till avtalspart och bolaget bundet av avtalet så länge det är avsett att gälla.
Om styrelsens sammansättning ändras i samband med försäljningen ska styrelsen hålla ett sammanträde för att besluta om styrelseordförande (om det finns mer än två styrelseledamöter), eventuell VD samt om eventuella särskilda firmatecknare inom eller utom styrelsen och om hur firman ska tecknas. Styrelsens beslut anmäls därefter till Bolagsverket för registrering (om anmälan, se: http://www.bolagsverket.se/ff/foretagsformer/aktiebolag/driva/styrelse-1.3691). Härefter kommer bolaget alltså ha nya företrädare som kan säga upp lokalhyresavtalet till uppsägning till den 1 november eller avstå från detta om vederbörande önskar förlänga avtalet. I och med att du inte mera är bolagets ansvariga företrädare är inte heller det eventuella ansvar, som kan göras gällande för handlingar vidtagna under ställföreträdarskap, längre ditt att axla. Du är alltså inte betalningsansvarig för bolagets eventuella hyresskulder sedan detta övergått till en ny ägare (naturligtvis så länge som ni inte låter träffa en överenskommelse om detta i samband med överlåtelsen).
Jag hoppas att du har fått svar på dina frågor och önskar dig lycka till med överlåtelsen. Återkom till mig om du önskar att jag klargör något.
Behöver du vidare hjälp med att överlåta bolaget och upprätta ett korrekt aktieöverlåtelseavtal m.m. kan vi hjälpa dig med detta till fast pris.
Vänligen,
