Angående grunder för uppsägning av hyresavtal från hyresvärdens sida och besittningsskydd
Hej!
Jag bor i en hyreslägenhet i en privat fastighet. Gjort i ca 12 år, inte varit några problem tidigare. I nuläget finns 6 lägenheter (tidigare fanns 8 stycken) och hyresvärdens kontor. Förra året gjorde hyresvärden en renovering av husets utsida, tak, fönster samt kontoret, 2 lägenheter på andra våning gjordes om till kontor oxå.
I samma veva tillfrågades jag om att flytta upp till tredje våning för dom ville ha min lägenhet som kontor oxå då dom blivit trångbodda. Tittade på lägenheten som är likadan fast spegelvänd men upplevde att jag byter ner mig i förhållande till den lägenhet jag har och då menar jag inte skicket på lägenheten utan själva utseendet,
för smaken är ju olika, frågade även om dom kan tvinga mig att flytta i och med att jag inte vill flytta. Det blev ingen flytt. Nu har frågan åter lyfts upp då lägenheten blivit ledig återigen.
Nu till mina fråga: Kan hyresvärden tvinga mig att flytta? Det finns ju en anledning till varför jag bor där jag bor, trivs med lägenheten och hur den ser ut och vill inte ha något annat. Det har nu blivit en stor klump i magen och jag känner mig i stort sett tvingad i och med att hyresvärden tar upp frågan igen, jag har ju fortfarande inget annat svar än att jag vill bo kvar där jag bor, men frågan är vilka skyldigheter och rättigheter jag har.
Med vänlig hälsning
Lawline svarar
Hej och tack för att du vänder dig till oss på Lawline med din fråga!
Av din fråga framgår att ditt hyresavtal löper på obestämd tid. Av 4 § 1 stycket 1 punkten hyreslagen (12 kap. jordabalken, se här) framgår beträffande ett sådant hyresavtal, att det kan sägas upp för att upphöra att gälla med 3 månaders uppsägningstid. Eftersom hyreslagen enligt 1 § 5 stycket är tvingande till hyresgästens förmån, så gäller alltså minst 3 månaders uppsägningstid om hyresvärden vill säga upp kontraktet.
Bara för att hyresvärden kan säga upp ditt hyreskontrakt med en uppsägningstid på 3 månader, betyder det emellertid inte att du kan tvingas att flytta från lägenheten som huvudregel. En hyresgäst har nämligen som utgångspunkt ett så kallat besittningsskydd enligt 46 § hyreslagen, vilket innebär en rätt till förlängning av hyresavtalet i fall då hyresvärden har sagt upp detta. I 46 § stadgas dock även s.k. besittningsbrytande grunder, som fråntager hyresgästen sin rätt till förlängning av hyresavtalet om de är uppfyllda. Den grund på vilken besittningsskyddet i ditt fall främst kan komma att brytas, är enligt min bedömning 5 punkten i 46 §. Där stadgas att om lägenheten inte vidare ska användas som bostad och det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, så har inte hyresgästen någon rätt till förlängning av hyresavtalet.
Vad som menas med att det inte får vara ”oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör” uttrycks inte i anslutning till just denna punkt direkt i praxis eller lagkommentarerna. Samma formulering används emellertid i både punkt 3 och 4 i 46 §, och i anslutning till de punkterna har uttalats i praxis och lagkommentererna att det inte är oskäligt mot hyresgästen att hyresförhållandet upphör, om hyresvärden tillhandahåller en annan bostad som hyresgästen rimligen kan nöja sig med. Det kan t.ex. vara fråga om att hyresgästen erbjuds en likvärdig bostad i samma hus. Mot bakgrund av detta och den information du gett i frågan gör jag bedömningen att 46 § 5 punkten hyreslagen är tillämplig i ditt fall, vilket alltså dessvärre bryter besittningsskyddet och rätten till förlängning av hyresavtalet för det fall din hyresvärd säger upp detta. Det ska dock tilläggas att om det föreligger en tvist mellan dig och din hyresvärd angående rätten till förlängning av avtalet så är uppsägningen utan verkan, om inte hyresvärden senast en månad efter hyrestidens utgång hänskjuter tvisten till hyresnämnden. Detta framgår av 49 § hyreslagen.
Hoppas att ovanstående besvarade din fråga. I annat fall är du välkommen att återkomma med ytterligare frågor i formuläret nedan.
Med vänliga hälsningar,
